多項(xiàng)選擇題

　　1、假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供(　)。

　　A、待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格

　　B、待開發(fā)房地產(chǎn)的平均價(jià)格

　　C、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)

　　D、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)

　　E、房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用

　　2、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，正確的是(　)。

　　A、假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法

　　B、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用

　　C、假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

　　D、假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余

　　E、假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法

　　3、與動(dòng)態(tài)分析法法不同的是，在靜態(tài)分析法中(　)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)。

　　A、銷售費(fèi)用

　　B、后續(xù)的開發(fā)成本

　　C、投資利息

　　D、開發(fā)利潤(rùn)

　　E、管理費(fèi)用

　　4、動(dòng)態(tài)分析法具體需要做到下列(　)，才能保證估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。

　　A、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

　　B、各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

　　C、各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

　　D、銷售期多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

　　E、運(yùn)營(yíng)期多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

　　5、假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的(　)。

　　A、可接受性

　　B、保值增值性

　　C、現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度

　　D、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

　　E、固定性

　　6、在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，為確定估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有(　)。

　　A、用途

　　B、區(qū)位

　　C、建筑規(guī)模

　　D、建筑檔次

　　E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　7、下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的描述正確的是(　)。

　　A、建設(shè)期又可分為前期和建造期

　　B、在預(yù)售情形下，銷售期和建設(shè)期沒(méi)有重疊

　　C、在出租或營(yíng)業(yè)情形下，建造期和運(yùn)營(yíng)期沒(méi)有重疊

　　D、在有延遲銷售的情況下，銷售期與運(yùn)營(yíng)期有重疊

　　E、運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日

　　8、下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期等之間的關(guān)系說(shuō)法正確的是(　)。

　　A、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期

　　B、建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同

　　C、經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷售期和運(yùn)營(yíng)期

　　D、經(jīng)營(yíng)期可以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)

　　E、三者一般情況下不重疊

　　9、在假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計(jì)利息的項(xiàng)目有(　)。

　　A、待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

　　B、后續(xù)建設(shè)成本

　　C、后續(xù)管理費(fèi)用

　　D、后續(xù)銷售稅費(fèi)

　　E、待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)

　　10、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的說(shuō)法，正確的有(　)。

　　A、開發(fā)完成后的價(jià)值是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值

　　B、未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利

　　C、評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值有時(shí)要考慮無(wú)形收益

　　D、對(duì)于自營(yíng)的房地產(chǎn)，不宜運(yùn)用收益法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　E、可以運(yùn)用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　答案

　　多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：(1)測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格;(2)測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn);(3)測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用。參見教材P338。

　　2、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。假設(shè)開發(fā)法的適用對(duì)象包括可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房。所以C選項(xiàng)錯(cuò)誤。參見教材P338。

　　3、

　　【正確答案】 CD

　　【答案解析】 本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)。參見教材P340。

　　4、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)。動(dòng)態(tài)分析法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到3點(diǎn)：(1)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確;(2)各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確;(3)各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確。參見教材P341。

　　5、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考查的是最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選擇。選取最佳的用途要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。參見教材P343。

　　6、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考查的是最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選擇。在調(diào)查、分析了房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。參見教材P343。

　　7、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。在預(yù)售情形下，建設(shè)期和銷售期有重疊。參見教材P347。

　　8、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。經(jīng)營(yíng)期特別是銷售期通常難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。在有預(yù)售的情況下，銷售期與建設(shè)期有重疊，在有延遲銷售的情況下，銷售期與運(yùn)營(yíng)期有重疊。參見教材P347。

　　9、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。后續(xù)銷售稅費(fèi)是在開發(fā)完成時(shí)發(fā)生的，不應(yīng)計(jì)算利息。參見教材P348。

　　10、

　　【正確答案】 AC

　　【答案解析】 本題考查的是開發(fā)完成后的價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包含房地產(chǎn)以外的劫產(chǎn)、權(quán)利等;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，對(duì)于出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值，可先預(yù)測(cè)其租賃或自營(yíng)的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值;選項(xiàng)E錯(cuò)誤，開發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法求取。參見教材P349～350。