單選題

　　1、在英國(guó)，基于租賃收入求取凈收益的收益法，稱(chēng)之為(　)。

　　A、投資法

　　B、收入法

　　C、利潤(rùn)法

　　D、利息法

　　2、從估價(jià)角度出發(fā)，下列屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的是(　)。

　　A、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

　　B、房地產(chǎn)折舊額

　　C、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用

　　D、房屋保險(xiǎn)費(fèi)用

　　3、某旅館5年來(lái)年均有效毛收入為300萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為100萬(wàn)元。去年年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少30萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用減少15萬(wàn)元，該酒店剩余收益期為20年，假設(shè)降低后的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報(bào)酬率為10%。目前該酒店房地產(chǎn)的價(jià)值減損額為(　)萬(wàn)元。

　　A、66.34

　　B、127.70

　　C、984.20

　　D、1575.01

　　4、某公司2年前與某房地產(chǎn)所有權(quán)人簽訂了租賃合同。租用其中800㎡面積，約定租賃期限為15年，月租金固定不變?yōu)?500元/㎡。現(xiàn)在市場(chǎng)上相似的寫(xiě)字樓月租金為1800元/㎡。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，則目前承租人權(quán)益價(jià)值為(　)萬(wàn)元 。

　　A、2045.77

　　B、2250.34

　　C、2409.61

　　D、2190.55

　　5、承租人權(quán)益價(jià)值的計(jì)算方法，利用的是(　)。

　　A、收入損失資本化法

　　B、超額費(fèi)用資本化法

　　C、直接資本化法

　　D、成本節(jié)約資本化法

　　6、在實(shí)際估價(jià)中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是(　)。

　　A、過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

　　B、未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

　　C、過(guò)去數(shù)據(jù)資本化公式法

　　D、未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法

　　7、報(bào)酬率的表達(dá)式為(　)。

　　A、投資回報(bào)/所投入的資金

　　B、投資回收/所投入的資本

　　C、(投資回報(bào)+投資回收)/所投入的資金

　　D、(投資回收-投資回報(bào))/所投入的資本

　　8、某房地產(chǎn)估價(jià)師采用累加法求取報(bào)酬率，其中安全利率為5%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為1%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為0.1%，投資帶來(lái)的優(yōu)惠率為2%。則報(bào)酬率是(　)。

　　A、4.1%

　　B、5.1%

　　C、5.9%

　　D、6.1%

　　9、下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的是(　)。

　　A、毛租金乘數(shù)法

　　B、潛在毛收入乘數(shù)法

　　C、有效毛收入乘數(shù)法

　　D、凈收益乘數(shù)法

　　10、(　)是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　A、毛租金乘數(shù)法

　　B、潛在毛租金乘數(shù)法

　　C、有效毛收入乘數(shù)法

　　D、凈收益乘數(shù)法

　　答案

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。基于租賃收入測(cè)算凈收益的收益法稱(chēng)為投資法。參見(jiàn)教材P252。

　　2、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。從估價(jià)角度出發(fā)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。參見(jiàn)教材P253。

　　3、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。年凈收益減少30-15=15萬(wàn)元。價(jià)值減損額=15/10%×[1-1/(1+10%)20]=127.70萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P254。

　　4、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]，其中A=(1800-1500)×800×12=288萬(wàn);Y=10%;n=15-2=13。V=288/10%[1-1/(1+10%)13]=2045.77萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P258。

　　5、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題。成本節(jié)約資本化法是收益法的一種變通，用于計(jì)算承租人的權(quán)益價(jià)值。參見(jiàn)教材P259。

　　6、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益流模式的確定。在過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法和未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法中，最合理的是未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法。參見(jiàn)教材P261。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。報(bào)酬率=投資回報(bào)/所投入資金。參見(jiàn)教材P261。

　　8、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率=5%+1%+0.1%-2%=4.1%。參見(jiàn)教材P265。

　　9、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類(lèi)。潛在毛收入乘數(shù)，是沒(méi)有考慮空置和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的，是最理想的狀態(tài)下的毛收入，實(shí)際上達(dá)不到;有效毛收入乘數(shù)，則是充分考慮了空置和租金損失的情況。可以從字面進(jìn)行理解，幫助解題。參見(jiàn)教材P268。

　　10、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是收益乘數(shù)法的種類(lèi)。有效毛收人乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。參見(jiàn)教材P268。