單選題

　　1、某宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%，收益年限為40年條件下的市場(chǎng)價(jià)值為5500元/m2;若報(bào)酬率為8%，收益年限為30年，則該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為(　)元/m2。

　　A、4644

　　B、5192

　　C、5308

　　D、5500

　　2、有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/m2，報(bào)酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/m2，報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格(　)乙的價(jià)格。

　　A、高于

　　B、低于

　　C、等于

　　D、條件不足，無(wú)法確定

　　3、已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米，報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格為(　)元/平方米。

　　A、2400

　　B、2405

　　C、2410

　　D、2415

　　4、已知某宗收益性房地產(chǎn)在40年建設(shè)用地使用權(quán)、報(bào)酬率為10%下的價(jià)格為3500元/平方米。則該房地產(chǎn)在50年建設(shè)用地使用權(quán)、報(bào)酬率在8.5%下的價(jià)格為(　)元/平方米。

　　A、2179.47

　　B、3893.01

　　C、4139.51

　　D、1044.79

　　5、下列關(guān)于凈收益按一定比率遞減公式的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞減的比率不等，則不能利用凈收益按一定比率遞減的公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)值

　　B、凈收益按一定比率遞減公式中，有效毛收入的折現(xiàn)值與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的折現(xiàn)值必然是相減的

　　C、收益期為有限年時(shí)，凈收益按一定比率遞減公式的假設(shè)前提之一是報(bào)酬率不等于零

　　D、收益期為無(wú)限年時(shí)，凈收益按一定比率遞減公式的假設(shè)前提之一是報(bào)酬率大于零

　　6、某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的凈收益分別為17萬(wàn)元、18萬(wàn)元、19萬(wàn)元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬(wàn)元左右，如果報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

　　A、190

　　B、210

　　C、213

　　D、217

　　7、關(guān)于收益法中收益期確定的說(shuō)法，正確的是(　)。

　　A、在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取收益的時(shí)間

　　B、在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下估價(jià)對(duì)象過去和未來(lái)可獲取收益的時(shí)間

　　C、自估價(jià)對(duì)象竣工投入使用時(shí)起至未來(lái)不能獲取收益時(shí)止的時(shí)間

　　D、自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間

　　8、約翰.馮.杜能的地租的計(jì)算公式是(　)。

　　A、地租=農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本

　　B、地租=農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品平均利潤(rùn)

　　C、地租=農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品平均利潤(rùn)-投資的利息

　　D、地租=農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品所使用的資本×一般農(nóng)業(yè)資本利潤(rùn)章

　　9、下列有關(guān)地租的測(cè)算，描述錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、在地租測(cè)算中，土地是在最佳用途下利用的

　　B、在地租測(cè)算中，土地是在最佳集約度下利用的

　　C、地租計(jì)算公式：地租=農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費(fèi)-農(nóng)產(chǎn)品成本-農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸成本-土地上投入資本的利息

　　D、當(dāng)通過地價(jià)求出地租時(shí)，可通過“地租=地價(jià)×資本化率”求出地租

　　10、(　)是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。

　　A、收租損失

　　B、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　C、折舊

　　D、財(cái)務(wù)損耗

　　答案

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。不同年期的收益價(jià)值換算公式法：

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。由于甲乙兩宗房地產(chǎn)收益年限、報(bào)酬率均不同，不能直接比較。當(dāng)報(bào)酬率不同時(shí)，首先根據(jù)下面的公式將甲房地產(chǎn)收益年限為50年、報(bào)酬率為8%的價(jià)格折算為收益年限為30年、報(bào)酬率為6%的價(jià)格，Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]}，代入數(shù)據(jù)得到V甲30=3938.12(元/m2)，比較可知甲的價(jià)格大于乙的價(jià)格。參見教材P224。

　　3、

　　【正確答案】 C

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。3500×10%(1+10%)40[(1+8.5%)50-1]/{8.5%(1+8.5%)50[(1+10%)40-1]}= 4139.51元/平方米。參見教材P224。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，如果有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)值。參見教材P231。

　　6、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為： V=17/(1+10%)+18/(1+10%)2+19/(1+10%)3+20/10%×[1-1/(1+10%)40-3]×1/(1+10%)3=190.45(萬(wàn)元)。參見教材P232。

　　7、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。收益期是預(yù)計(jì)在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀況下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取凈收益的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。參見教材P238。

　　8、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是地租理論及地租的測(cè)算。地租=農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品平均利潤(rùn)-投資的利息。參見教材P247。

　　9、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是地租理論及地租的測(cè)算。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，地租=農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費(fèi)-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸成本-土地上投入資本的利息-農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)。參見教材P250。

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。收租損失是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。參見教材P252。