單項(xiàng)選擇題

　　1、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常建設(shè)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/m2，直接成本利潤(rùn)率為6%，則開發(fā)后的地價(jià)為(　)元/m2。

　　A、1840

　　B、2840

　　C、2966

　　D、3000

　　2、成本法的理論依據(jù)是(　)。

　　A、預(yù)期原理

　　B、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

　　C、收益原理

　　D、替代原理

　　3、下列選項(xiàng)中，最適合采用成本法估價(jià)的房地產(chǎn)是(　)。

　　A、商鋪

　　B、商品住宅

　　C、在建工程

　　D、酒店

　　4、在成本法估價(jià)中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是(　)。

　　A、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)對(duì)象土地的原始取得途徑

　　B、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑

　　C、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)收集的取得成本最高的土地取得途徑

　　D、開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)委托人提供的土地取得途徑

　　5、王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權(quán)，樓面地價(jià)為2000元/m2，容積率為3，受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅，則王某的土地成本為(　)萬元。

　　A、2000

　　B、5820

　　C、6000

　　D、6180

　　6、某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。根據(jù)規(guī)定，如按最低標(biāo)準(zhǔn)，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向每個(gè)農(nóng)民支付(　)元的安置補(bǔ)助費(fèi)。

　　A、1000

　　B、2000

　　C、4000

　　D、6000

　　7、下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，不屬于建設(shè)成本的是(　)。

　　A、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　B、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　C、開發(fā)期間稅費(fèi)

　　D、臨時(shí)安置費(fèi)

　　8、下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于建筑安裝工程費(fèi)的是(　)。

　　A、建筑工程費(fèi)

　　B、電力設(shè)施工程費(fèi)

　　C、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　D、人防工程費(fèi)

　　9、成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是(　)。

　　A、土地成本

　　B、銷售費(fèi)用

　　C、建設(shè)成本

　　D、銷售稅費(fèi)

　　10、估算某舊酒店2013年的建筑物重置成本。房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)實(shí)地查勘、查閱有關(guān)圖紙等資料，得知該酒樓共15層，總建筑面積為12000平方米。已知建安工程費(fèi)為4000元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建安工程費(fèi)的6%，管理費(fèi)用為建安工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的3%，投資利息經(jīng)分析，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年，年利率為8%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，投資利潤(rùn)率為20%。該房地產(chǎn)的建筑物重置總價(jià)為(　)萬元。

　　A、5411.97

　　B、5986.69

　　C、7193.34

　　D、7314.56

　　答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是開發(fā)利潤(rùn)。開發(fā)利潤(rùn)=(土地成本+建設(shè)成本)×直接成本利潤(rùn)率=(1000+1500)×6%=150元/m2，土地價(jià)格=土地重新取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+利潤(rùn)=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150=3000元/m2。參見教材P282～283。

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是成本法的理論依據(jù)。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。參見教材P285。

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是成本法適用的估價(jià)對(duì)象。選項(xiàng)A、B適合比較法，或者收益法;選項(xiàng)D適合收益法。參見教材P286。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是成本法估價(jià)需要具備的條件。取得途徑，有市場(chǎng)購買、征收集體土地、征收國(guó)有土地上房屋等。客觀成本原則。參見教材P287～288。

　　5、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是土地成本。土地成本為：2000×3×10000×(1+3%)=6180(萬元)。參見教材P290。

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是土地成本。按最低標(biāo)準(zhǔn)，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)支付每個(gè)安置農(nóng)民的安置補(bǔ)助費(fèi)=1000元/畝×1畝×4=4000 元。參見教材P290。

　　7、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是建設(shè)成本。建設(shè)成本包括前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)。選項(xiàng)D屬于土地成本。參見教材P292～293。

　　8、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是建設(shè)成本。建筑安裝工程費(fèi)，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)用等費(fèi)用。附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。參見教材P293。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是投資利息。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。參見教材P294。

　　10、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是建筑重新購建成本的求取方法。建安工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用=4000(1+6%)(1+3%)+3%V=4367.2+3%V，投資利息=(4367.2+3%V)×[(1+8%)0.5-1]=171.33+0.00117V，銷售稅費(fèi)=6%V，開發(fā)利潤(rùn)=(4367.2+3%V)×20%=873.44+0.006V。V=4367.2+3%V+171.33+0.00117V+6%V+873.44+0.006V，V=5994.45元/平方米，V總=5994.45×12000=7193.34(萬元)。參見教材P304。