單項選擇題

　　1、收益法適用的條件是房地產的(　)。

　　A、收益能夠量化

　　B、風險能夠量化

　　C、收益或風險其中之一可以量化

　　D、收益和風險均能量化

　　2、收益法適用的估價對象不包括(　)。

　　A、寫字樓

　　B、汽車加油站

　　C、學校

　　D、停車場

　　3、收益法估價需要具備的條件是房地產未來的(　)。

　　A、風險能夠準確預測

　　B、收益能夠準確預測

　　C、收益和風險都能夠較準確預測

　　D、收益或風險其一可以準確預測

　　4、報酬資本化法的所有公式均假設未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在(　)。

　　A、期初

　　B、期末

　　C、期中

　　D、任一時刻

　　5、某商鋪建筑面積為400m2，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為40年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為150元/m2;運營費用率為租金收入的35%;該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值為(　)萬元。

　　A、457.66

　　B、533.00

　　C、695.00

　　D、711.00

　　6、某宗房地產的土地使用年限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有8年，預計該宗房地產正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40%，該類房地產的報酬率為8%，該宗房地產的收益價格為(　)萬元。

　　A、457.40

　　B、476.98

　　C、686.10

　　D、715.48

　　7、某宗房地產的收益期限和土地使用期限都為40年，至今都已使用10年，預計該宗房地產未來正常運行年有效毛收入為100萬元，運營費用為20萬元，無風險報酬率為3%，該類房地產平均要求的收益率是13%，該房地產相對于同類房地產的系統(tǒng)風險的指標是0.5，該房地產的收益價格為(　)萬元。

　　A、1372.7

　　B、1309.9

　　C、953.9

　　D、900.6

　　8、某宗房地產的收益期限為30年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來3年的凈收益分別為22萬元、25萬元、26萬元，報酬率為10%。則該房地產的收益價格為(　)萬元。

　　A、228.23

　　B、229.36

　　C、224.74

　　D、223.63

　　9、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于(　)萬元。

　　A、536

　　B、549

　　C、557

　　D、816

　　10、已知某收益性房地產的收益期限為40年，報酬率為6%下的價格為4920元/m2;若該房地產的收益期限為50年，報酬率為8%，則其價格最接近于(　)元/m2。

　　A、3816

　　B、3899

　　C、4087

　　D、4000

　　單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是收益法的含義。通過收益法的報酬資本化法公式得知，收益和風險是求房地產收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價格。參見教材P215。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是收益法適用的估價對象。收益法適用的估價對象是收益性房地產，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。收益法一般不適用于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產的估價。參見教材P218。

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是收益法估價需要具備的條件。收益法估價需要具備的條件是房地產未來的收益和風險都能夠較準確地預測。參見教材P218。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是報酬資本化法最一般的公式。報酬資本化法的所有公式均假設未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在期末。參見教材P220。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。V=[(150×400×12)×(1-35%)/10%]×[1-1/(1+10%)40]=457.66(萬元)。參見教材P221。

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該宗房地產的收益價格為：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=100×(1-40%)=60(萬元)，n=40-8=32(年)，V=60/8%×[1-1/(1+8%)32]=686.10(萬元)。參見教材P221。

　　7、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產的收益價格為：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=100-20=80(萬元)，Y=3%+0.5×(13%-3%)=8%，n=40-10=30(年)，V=80/8%×[1-1/(1+8%)30]=900.6(萬元)。參見教材P221。

　　8、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。(1)先根據(jù)未來3年的凈收益求取不變的凈收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21(萬元);(2)再求取30年凈收益的現(xiàn)值，即房地產價格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23(萬元)。參見教材P221。

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。該商場在2005年10月的價值最接近于：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，A=120×(1-20%)-50=46(萬元)，n=40-5=35(年)，Y=5%+5%×60%=8%，V= 46/8%×[1-1/(1+8%)35]=536.11(萬元)。參見教材P221。

　　10、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。根據(jù)下列公式，

　　Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]}

　　代入數(shù)據(jù)得出V50=4920×6%×(1+6%)40×[(1+8%)50-1]/{8%×(1+8%)50×[(1+6%)40-1]}=4000(元/m2)。參見教材P224。