多項(xiàng)選擇題

　　1、運(yùn)用比較法估價(jià)要消除以下(　)方面的不同所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對(duì)象價(jià)值的差異。

　　A、成交價(jià)格與比較價(jià)值的內(nèi)涵和形式不同

　　B、特殊交易情況與正常交易情況不同

　　C、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同

　　D、可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況不同

　　E、理性和非理性購(gòu)買(mǎi)人因素差異

　　2、下列選項(xiàng)中，運(yùn)用比較法估價(jià)的一般步驟包括(　)。

　　A、收集交易實(shí)例

　　B、選取可比實(shí)例

　　C、建立比較基礎(chǔ)

　　D、計(jì)算比較價(jià)值

　　E、分解比較系數(shù)

　　3、收集交易實(shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有(　)。

　　A、走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人

　　B、訪問(wèn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員

　　C、查閱政府和有關(guān)部門(mén)的房地產(chǎn)價(jià)格資料

　　D、根據(jù)分析和經(jīng)驗(yàn)得出客觀資料

　　E、同行之間相互提供

　　4、收集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)收集的交易實(shí)例信息包括(　)。

　　A、成交價(jià)格

　　B、議價(jià)時(shí)間

　　C、成交日期

　　D、交易方式

　　E、交易目的

　　5、運(yùn)用比較法估價(jià)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件(　)。

　　A、檔次相當(dāng)

　　B、區(qū)位相近

　　C、價(jià)格相同

　　D、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)

　　E、權(quán)利性質(zhì)相同

　　6、建立比較基礎(chǔ)，主要包括(　)。

　　A、統(tǒng)一付款方式

　　B、統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位

　　C、統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍

　　D、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

　　E、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

　　7、在建立比較基礎(chǔ)時(shí)，針對(duì)統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格等于(　)。

　　A、賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)

　　B、賣方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　C、買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格+應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　D、應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率

　　E、買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率)

　　8、下列情況，屬于成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的交易有(　)。

　　A、對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易

　　B、被迫出售或被迫購(gòu)買(mǎi)的交易

　　C、人為哄抬價(jià)格的交易

　　D、對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易

　　E、相鄰房地產(chǎn)未合并的交易

　　9、房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為(　)。

　　A、區(qū)位狀況調(diào)整

　　B、實(shí)物狀況調(diào)整

　　C、權(quán)益狀況調(diào)整

　　D、收益狀況調(diào)整

　　E、交易狀況調(diào)整

　　10、比較法估價(jià)中，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括(　)。

　　A、租賃權(quán)限制情況

　　B、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況

　　C、已抵押擔(dān)保債權(quán)情況

　　D、地役權(quán)設(shè)立情況

　　E、利用方式限制情況

　　11、下列選項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有(　)。

　　A、直接比較調(diào)整

　　B、間接比較調(diào)整

　　C、總價(jià)調(diào)整

　　D、單價(jià)調(diào)整

　　E、減法調(diào)整

　　12、下列方法中，不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法的有(　)。

　　A、直接比較調(diào)整法

　　B、直觀比較法

　　C、總價(jià)調(diào)整法

　　D、成本調(diào)整法

　　E、百分比調(diào)整法

　　答案

　　多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是比較法估價(jià)需要具備的條件。運(yùn)用比較法估價(jià)要消除以下四個(gè)方面的不同所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對(duì)象價(jià)值的差異：(1)成交價(jià)格與比較價(jià)值的內(nèi)涵和形式不同;(2)特殊交易情況與正常交易情況不同;(3)成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同;(4)可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況不同。參見(jiàn)教材P177。

　　2、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是比較法估價(jià)的操作步驟。運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為以下7個(gè)步驟：(1)收集交易實(shí)例;(2)選取可比實(shí)例;(3)建立比較基礎(chǔ);(4)進(jìn)行交易情況修正;(5)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整;(6)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;(7)計(jì)算比較價(jià)值。參見(jiàn)教材P177。

　　3、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】 本題考查的是收集交易實(shí)例。除了選項(xiàng)ABCE之外，還包括向?qū)�業(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)價(jià)格等資料;查閱網(wǎng)站、報(bào)刊上的房地產(chǎn)出售、出租信息，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，與房地產(chǎn)業(yè)主、開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談，獲取房地產(chǎn)的要價(jià)、標(biāo)價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào)價(jià)等資料，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情。參見(jiàn)教材P179。

　　4、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】 本題考查的是收集交易實(shí)例。收集的交易實(shí)例信息應(yīng)能滿足比較法運(yùn)用的需要，并盡可能收集較多的信息，收集的交易實(shí)例信息一般包括以下內(nèi)容：(1)交易對(duì)象基本狀況;(2)交易雙方基本情況;(3)交易方式;(4)成交日期;(5)成交價(jià)格;(6)付款方式;(7)融資條件;(8)交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān);(9)交易目的。參見(jiàn)教材P179。

　　5、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】 本題考查的是選取可比實(shí)例。運(yùn)用比較法估價(jià)，選取可比實(shí)例的數(shù)量要求是：一般選取3至5個(gè)可比實(shí)例即可;選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求：(1)可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的;(2)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似(與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近、用途相同、權(quán)利性質(zhì)相同、檔次相當(dāng)、規(guī)模相當(dāng)、建筑結(jié)構(gòu)相同);(3)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn);(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。參見(jiàn)教材P182～183。

　　6、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。建立比較基礎(chǔ)一般要做以下幾項(xiàng)工作：(1)統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍;(2)統(tǒng)一付款方式;(3)統(tǒng)一融資條件;(4)統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān);(5)統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。參見(jiàn)教材P184。

　　7、

　　【正確答案】 AE

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)得金額;正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=買(mǎi)方實(shí)付金額;正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率);正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=買(mǎi)方實(shí)付金額/(1+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率);參見(jiàn)教材P186～188。

　　8、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素。造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素：(1)利害關(guān)系人之間的交易;(2)對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易;(3)被迫出售或被迫購(gòu)買(mǎi)的交易;(4)人為哄抬價(jià)格的交易;(5)對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易;(6)相鄰房地產(chǎn)合并的交易;(7)受迷信影響的交易。選項(xiàng)E，相鄰房地產(chǎn)合并的交易才屬于成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的交易。參見(jiàn)教材P191～192。

　　9、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。參見(jiàn)教材P198。

　　10、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有規(guī)劃條件(如容積率)、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。選項(xiàng)B是建立統(tǒng)一比較基礎(chǔ)。參見(jiàn)教材P199。

　　11、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：(1)直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整;(2)總價(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整;(3)金額調(diào)整、百分比調(diào)整;(4)加法調(diào)整、乘法調(diào)整。參見(jiàn)教材P200。

　　12、

　　【正確答案】 BD

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：(1)直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整;(2)總價(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整;(3)金額調(diào)整、百分比調(diào)整;(4)加法調(diào)整、乘法調(diào)整。參見(jiàn)教材P200。