單選題

　　1、交易情況修正的方法不包括(　)。

　　A、總價修正

　　B、單價修正

　　C、分離修正

　　D、百分比修正

　　2、評估甲別墅的市場價值，選取乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價格為10000元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，(甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/平方米)，因乙別墅的位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比較價格為(　)元/平方米。

　　A、7020

　　B、8909

　　C、7380

　　D、8580

　　3、采用百分比法進(jìn)行交易情況修正時，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以(　)為基準(zhǔn)來確定。

　　A、成交價格

　　B、賬面價格

　　C、正常價格

　　D、期望價格

　　4、比較法估價中，可比實(shí)例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整的是(　)。

　　A、所在區(qū)域的消費(fèi)者觀念發(fā)生了變化

　　B、國家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費(fèi)政策

　　C、國際與國內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹

　　D、對可比實(shí)例進(jìn)行了裝修改造

　　5、為評估某房地產(chǎn)2017年4月1日在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的市場價格，選取的可比實(shí)例資料如下：成交日期為2016年10月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買方和賣方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期間，該類房地產(chǎn)市場價格平均每月比上月上漲0.3%，對該可比實(shí)例成交價格進(jìn)行修正、調(diào)整后的價格為(　)元/m2。

　　A、3673.20

　　B、3673.68

　　C、3790.43

　　D、3790.93

　　6、某宗房地產(chǎn)2017年2月25日的價格為1000美元/m2，匯率為1美元=6.88元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均比上月遞減0.5%，則其2017年10月25日的價格為(　)元人民幣。2017年10月25日的匯率為1美元=6.63元人民幣。

　　A、6338

　　B、6369

　　C、6577

　　D、6610

　　7、評估某宗房地產(chǎn)2017年7月1日的市場價值，選取的可比實(shí)例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2016年10月1日，成交價格為13500元/m2，另知：該類房地產(chǎn)市場價格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月漲1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進(jìn)行市場狀況調(diào)整后可比實(shí)例的比較價格為(　)元/平方米。

　　A、16171.27

　　B、15742.17

　　C、15776.47

　　D、16333.38

　　8、某城市商品住宅，2016年9月的市場價格為39100 元/m2， 2017年6月的市場價格為44800元/m2。根據(jù)上述數(shù)據(jù)，2016年9月至2017年6月，該城市商品住宅房地產(chǎn)市場價格的平均環(huán)比月上漲率為(　)。

　　A、1.07%

　　B、1.41%

　　C、1.52%

　　D、1.55%

　　9、某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價格為1500 美元/m2，同年1月1日至9月1日類似房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格平均每月比上月增加80元/m2，該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計算的正常價格為(　)美元/m2，(假設(shè)該年1月1日的匯率為1美元兌換6.65元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.40元人民幣)。

　　A、1450

　　B、1496

　　C、1540

　　D、1659

　　10、為評估某房地產(chǎn)2012年9月1日的市場價格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2012年3月1日，合同交易價格為4000元/m2，約定建筑面積為95m2，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100m2。自2012年1月1日起至2012年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實(shí)例成交價格進(jìn)行處理后的單價為(　)元/m2。

　　A、3868.92

　　B、4000.00

　　C、4072.54

　　D、4286.89

　　答案

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有總價修正和單價修正，金額修正和百分比修正。參見教材P192。

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是交易情況修正的方法。(10000-1000+800)/1.1=8909(元/平方米)。參見教材P192～194。

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是交易情況修正的方法。在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價格為基準(zhǔn)來確定，因?yàn)檫@樣只有一個比較基礎(chǔ)，如果以實(shí)際成交價格為基準(zhǔn)，就會有多個比較基礎(chǔ)。參見教材P193。

　　4、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的含義。選項D很明顯要做的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整。由于可比實(shí)例的成交日期與價值時點(diǎn)不同，市場狀況可能發(fā)生了變化，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了變化，出臺了新的政策措施，利率上升或下降，消費(fèi)觀念有所改變等，導(dǎo)致了估價對象或可比實(shí)例這類房地產(chǎn)的市場供求狀況等發(fā)生了變化，進(jìn)而即使是同一房地產(chǎn)在這兩個不同時間的價格也會有所不同。因此，需要對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，消除成交日期的市場狀況與價值時點(diǎn)的市場狀況不同造成的價格差異，將可比實(shí)例在其成交日期的價格調(diào)整為在價值時點(diǎn)的價格。參見教材P194。

　　5、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法�？杀葘�(shí)例正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實(shí)得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=3500/(1-3%)=3608.25元/m2，可比實(shí)例成交日期為2016年10月1日，每月比上月上漲0.3%，調(diào)整至2017年4月1日為：3608.25×(1+0.3%)6=3673.68元/m2。參見教材P195。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。該類房地產(chǎn)在2017年10月25日的價格=1000×(1-0.5%)8×6.63=6369(元)。參見教材P195。

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。2016年10月1日到2017年3月1日，共5個月，月平均上漲率1.5%。2017年3月1日至2017年7月1日(價值時點(diǎn))，共4個月，月平均上漲2%。13500×(1+1.5%)5(1+2%)4=15742.17(元/m2)。參見教材P195。

　　8、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。39100×(1+t)9=44800。t=1.52%。參見教材P195。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計算的正常價格為：(1500×6.65+80×8)÷ 6.4=1659(美元/m2)。參見教材P195。

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。交易日期為2011年3月1日的正常交易價格即合同交易價格4000元/m2，所以正確答案是4000×95/100×(1+0.3%)6=3868.92(元/m2)，參見教材P195。