判斷題

　　1、充公權(quán)，是指政府為了公共利益的需要，強(qiáng)制取得單位和個(gè)人的房地產(chǎn)，并給予合理、公平補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。(　)

　　2、一般來(lái)說(shuō)，提高房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性，會(huì)提高其變現(xiàn)能力。(　)

　　3、房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢(shì)來(lái)說(shuō)的，房地產(chǎn)價(jià)格一般是波浪式上升的，不會(huì)存在房地產(chǎn)的大幅度貶值。(　)

　　4、房地產(chǎn)根據(jù)用途(使用性質(zhì))，首先可分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類(lèi)，非居住房地產(chǎn)又可分為商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)等。(　)

　　5、中國(guó)現(xiàn)行的土地價(jià)格是有使用期限的土地使用權(quán)價(jià)格，具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是趨于下降的。(　)

　　6、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》所稱(chēng)被征收房屋價(jià)值，不僅包括土地上的房屋價(jià)值，還包括土地使用權(quán)價(jià)值。(　)

　　7、根據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的習(xí)慣用語(yǔ)，可以把房地產(chǎn)分為土地、房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)三類(lèi)。(　)

　　8、“五通一平”一般是指具備道路、給水、燃?xì)�、熱力、供電等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整。(　)

　　9、不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估，通常是先分別評(píng)估房地產(chǎn)在損害之前狀況下的價(jià)值和在損害之后狀況下的價(jià)值，然后將兩者之差作為價(jià)值減損額。(　)

　　10、已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)，可以設(shè)定抵押。(　)

　　11、房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)，例如汽車(chē)加油站的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，估價(jià)時(shí)均應(yīng)剔除。(　)

　　12、在實(shí)際估價(jià)中，判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，是看該房地產(chǎn)目前是否正在產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益。(　)

　　13、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地通常要說(shuō)明規(guī)劃總用地以及其中建設(shè)用地面積等，不能將建設(shè)用地面積與規(guī)劃總用地面積混淆。(　)

　　答案

　　判斷題

　　1、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是易受限制。充公權(quán)，是政府在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或失蹤而無(wú)繼承人的情況下，可以無(wú)償收回房地產(chǎn)。參見(jiàn)教材P65。

　　2、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是難以變現(xiàn)。所謂獨(dú)立使用性，是指能否單獨(dú)地使用而不受限制。例如，某個(gè)單位大院內(nèi)或廠區(qū)內(nèi)的一幢房屋的獨(dú)立使用性就不好，如果大門(mén)關(guān)閉，便難以出入。通常情況下，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。參見(jiàn)教材P66。

　　13、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是保值增值。房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總趨勢(shì)來(lái)講的，房地產(chǎn)價(jià)格一般是波浪式上升的，但不排除房地產(chǎn)價(jià)格隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng)，建筑物破舊、功能落后或環(huán)境惡化、景觀被破壞、房地產(chǎn)供給過(guò)剩等導(dǎo)致的房地產(chǎn)貶值，甚至群體的非理性預(yù)期、過(guò)度的投機(jī)炒作導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫后破裂帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格大跌。參見(jiàn)教材P67。

　　4、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是按用途劃分的種類(lèi)。房地產(chǎn)根據(jù)用途(使用性質(zhì))，首先可分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類(lèi)，非居住房地產(chǎn)又可分為商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)等。參見(jiàn)教材P68。

　　5、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是保值增值。中國(guó)現(xiàn)行的土地價(jià)格是有使用期限的土地使用權(quán)價(jià)格，一宗使用期限較長(zhǎng)的土地，其價(jià)格雖然在使用期限的前若干年可能隨著需求增加而呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，但因?yàn)榭傆幸惶焓Ｓ嗥谙迺?huì)縮短為零，所以具體一宗有土地使用期限的房地產(chǎn)價(jià)格從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是趨于下降的。不過(guò)，如果預(yù)計(jì)可以續(xù)期且續(xù)期的補(bǔ)地價(jià)較少或者完成了續(xù)期，則該房地產(chǎn)的價(jià)格又會(huì)高起來(lái)。參見(jiàn)教材P68。

　　6、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是按立法用語(yǔ)劃分的種類(lèi)�！秶�(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》所稱(chēng)被征收房屋價(jià)值，不僅包括土地上的房屋價(jià)值，還包括土地使用權(quán)價(jià)值。參見(jiàn)教材P68。

　　7、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是按立法用語(yǔ)劃分的種類(lèi)。根據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的習(xí)慣用語(yǔ)，可以把房地產(chǎn)分為土地、房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)三類(lèi)。參見(jiàn)教材P68。

　　8、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是按開(kāi)發(fā)程度劃分的種類(lèi)。“五通一平”一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件及場(chǎng)地平整。參見(jiàn)教材P70。

　　9、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是按實(shí)物形態(tài)劃分的種類(lèi)。不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估，通常是先分別評(píng)估房地產(chǎn)在損害之前狀況下的價(jià)值和在損害之后狀況下的價(jià)值，然后將兩者之差作為價(jià)值減損額。參見(jiàn)教材P70～71。

　　10、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是按權(quán)益狀況劃分的種類(lèi)。已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)，不得設(shè)定抵押。參見(jiàn)教材P72。

　　11、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是按權(quán)益狀況劃分的種類(lèi)。某些含有無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)，如含有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的汽車(chē)加油站，根據(jù)估價(jià)目的，有時(shí)需要評(píng)估其包含無(wú)形資產(chǎn)在內(nèi)的價(jià)值，有時(shí)需要評(píng)估不包含無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值，或?qū)⑵渲袩o(wú)形資產(chǎn)價(jià)值從房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來(lái)。參見(jiàn)教材P73。

　　12、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是按是否產(chǎn)生收益劃分的種類(lèi)。在實(shí)際估價(jià)中，判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看該類(lèi)房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。參見(jiàn)教材P74。

　　13、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，通常要說(shuō)明規(guī)劃總用地面積以及其中建設(shè)用地面積和代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地面積，不得將建設(shè)用地面積與規(guī)劃總用地面積混淆。參見(jiàn)教材P76。