1、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與估價(jià)方法，估價(jià)對象與估價(jià)方法，估價(jià)目的與估價(jià)方法之間分別存在什么關(guān)系?

　　2、征地補(bǔ)償估價(jià)中，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)有哪些要求或標(biāo)準(zhǔn)?

　　3、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括哪些要素?

　　4、某公司欲以其通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)及其地上一棟廠房作為抵押物抵押貸款，現(xiàn)委托一評估公司進(jìn)行評估，請問針對劃撥土地使用權(quán)的特性，處理土地使用權(quán)出讓金問題可以采取哪兩種處理方式?有何內(nèi)涵?

　　5、影響居住房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和實(shí)物狀況有哪些?

　　6、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)有哪些特點(diǎn)?

　　7、房地產(chǎn)估價(jià)方法包括哪些方法?它們各自反映的是哪種技術(shù)路線?它們分別怎樣體現(xiàn)公開價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?

　　8、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定過程。

　　9、房地產(chǎn)產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)中，保險(xiǎn)價(jià)值與保險(xiǎn)金額有何關(guān)系?

　　10、在建工程已完工部分如何抵押評估?

　　11、行政劃撥土地地上房地產(chǎn)抵押如何評估?

　　答案

　　1、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的相關(guān)條文，對于不同的估價(jià)對象應(yīng)該選擇適合的估價(jià)方法進(jìn)行評估，如“6.2.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”。

　　但是對于各種估價(jià)目的并沒有要求選擇對應(yīng)的估價(jià)方法，如前面提到6.2.3中要求對“待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”，是針對“待開發(fā)房地產(chǎn)”這類評估對象，并不是針對“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”這類目的而言。又如“6.2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)‘6.3.2從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。”可見，針對不同估價(jià)目的而進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要考慮的一個(gè)首要問題，是確定估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，而不是選擇估價(jià)方法。

　　綜上所述，估價(jià)對象與估價(jià)方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估價(jià)目的與估價(jià)方法之間并無嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)系。

　　2、《土地管理法》第四十七條對征地估價(jià)內(nèi)容及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給與補(bǔ)償。”其中，征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

　　3、依據(jù)《規(guī)范》8.0.2條，估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列要素：①封面;②目錄;③致委托人函;④估價(jià)師聲明：⑤估價(jià)的假設(shè)和限制條件;⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告;⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告;⑧附件。

　　4、(1)首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。

　　(2)用成本法估價(jià)，價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。

　　5、(1)影響居住房地產(chǎn)區(qū)域因素主要有：交通條件;生活服務(wù)設(shè)施;教育配套設(shè)施;環(huán)境質(zhì)量：

　　(2)影響居住房地產(chǎn)個(gè)別因素主要有：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級：裝修;設(shè)備與質(zhì)量;質(zhì)量;朝向與樓層。

　　6、(1)涉及的行業(yè)多。

　　(2)非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，單價(jià)相差大。

　　(3)要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)。

　　(4)受腐蝕的可能性大。

　　7、(1)房地產(chǎn)估價(jià)方法主要包括市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法。

　　(2)市場比較法反映的估價(jià)技術(shù)路線：房地產(chǎn)的正常市場價(jià)值是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價(jià)格，或者說是被大多數(shù)買家和賣家認(rèn)可的價(jià)格。正是按照這種技術(shù)路線，市場比較法采用選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評估價(jià)格的技術(shù)路線。

　　(3)市場法是將估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的抑制價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚�，以此推算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。從中可以看出：市場比較法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)際交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，即市場實(shí)際成交的價(jià)格，而終極目的是確定出估價(jià)對象的客觀價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

　　收益法是通過預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。收益法是通過估算估價(jià)對象未來的預(yù)期收益，利用時(shí)間價(jià)值的概念折算到現(xiàn)在確定估價(jià)對象的客觀市場價(jià)值。

　　成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法是依據(jù)生產(chǎn)價(jià)值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應(yīng)的折舊和稅費(fèi)后，估算中估價(jià)對象的客觀市場價(jià)值。

　　假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法針對估價(jià)對象的特點(diǎn)或者委托人的特殊需求，利用預(yù)期原理首先確定估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，反算估價(jià)對象現(xiàn)在的客觀市場價(jià)值。

　　8、確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線就是確定房地產(chǎn)的價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程，因此在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，首先要明確估價(jià)對象的價(jià)格內(nèi)涵，其次要確定其價(jià)格形成的過程，然后再確定估價(jià)的測算過程和需要采用的估價(jià)方法。

　　9、保險(xiǎn)價(jià)值又稱為保險(xiǎn)價(jià)額，是指保險(xiǎn)標(biāo)的在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)估定的實(shí)際價(jià)值或者在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)所具有的價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值為確定保險(xiǎn)金額的基礎(chǔ)�！�保險(xiǎn)金額是保險(xiǎn)雙發(fā)當(dāng)事人在保險(xiǎn)合同上載明的，投保人對于特定的保險(xiǎn)標(biāo)的實(shí)際投保的金額，又簡稱“保額”，也是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的最高限額。保險(xiǎn)金額不能大于保險(xiǎn)價(jià)值。

　　10、在建工程已完工部分作為抵押物，進(jìn)行抵押價(jià)值評估時(shí)，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程的成本、費(fèi)用，確定開發(fā)成本中開發(fā)商利潤的取值時(shí)，因其利潤在完全竣工時(shí)才可能全部體現(xiàn)，應(yīng)采取保守原則。估價(jià)方法可選用成本法、假設(shè)開發(fā)法和市場比較法。

　　11、行政劃撥土地地上房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評估時(shí)，可采用房產(chǎn)和土地分別估價(jià)再綜合的方法。可采用成本法、市場法;也可先假設(shè)估價(jià)對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場法或收益法進(jìn)行估價(jià)，從得出的估價(jià)額減去需要補(bǔ)交的土地出讓金的方法。