多項(xiàng)選擇題

　　1、最高最佳利用原則必須同時(shí)滿足的條件包括(　)。

　　A、法律上允許

　　B、技術(shù)上先進(jìn)

　　C、經(jīng)濟(jì)上可行

　　D、價(jià)值最大化

　　E、成本上最低

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考查最高最佳利用原則。最高最佳利用原則必須同時(shí)滿足的條件包括：(1)法律上允許;(2)技術(shù)上可能;(3)經(jīng)濟(jì)上可行;(4)價(jià)值最大化。參見教材P166。

　　2、在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量搜集較多的信息，一般包括下列(　)。

　　A、付款方式

　　B、融資條件

　　C、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

　　D、交易目的

　　E、業(yè)主資質(zhì)

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是搜集交易實(shí)例的要求。在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量搜集較多的信息，一般包括：交易對(duì)象基本狀況、交易雙方基本情況、交易方式、成交日期、成交價(jià)格、付款方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、融資條件、交易目的。參見教材P177。

　　3、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，不得抵押的財(cái)產(chǎn)包括(　)。

　　A、土地所有權(quán)

　　B、耕地、宅基地

　　C、學(xué)校、幼兒園

　　D、私人診所

　　E、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】 本題考查的是合法原則。選項(xiàng)D屬于私人所有權(quán)，非公立醫(yī)院。參見教材P158。

　　4、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，不包括下列(　)。

　　A、直接比較法

　　B、直觀比較法

　　C、總價(jià)調(diào)整法

　　D、成本調(diào)整法

　　E、百分比調(diào)整法

　　【正確答案】 BD

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：①直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整;②總價(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整;③金額調(diào)整、百分比調(diào)整;④加法調(diào)整、乘法調(diào)整。參見教材P198。

　　5、運(yùn)用收益法估價(jià)的操作步驟，分為下列(　)。

　　A、在直接比較或間接比較法中，選擇合適的估價(jià)方法

　　B、測算收益期或持有期

　　C、測算未來收益

　　D、確定直接化率或間接化率

　　E、計(jì)算收益價(jià)值

　　【正確答案】 BCE

　　【答案解析】 本題考查的是收益法估價(jià)的操作步驟。運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為以下5個(gè)步驟： ①選擇具體估價(jià)方法，即選擇報(bào)酬資本化法還是選擇直接資本化法; ②估計(jì)收益期或持有期; ③測算未來收益; ④確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù);⑤計(jì)算收益價(jià)值。參見教材P216。

　　判斷題

　　1、人口的機(jī)械增長是指在一定時(shí)間內(nèi)出生和死亡因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少，即出生人數(shù)和死亡人數(shù)的凈差值。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是人口數(shù)量。人口的自然增長是指在一定時(shí)間內(nèi)出生和死亡因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少，即出生人數(shù)和死亡人數(shù)的凈差值。參見教材P136。

　　2、從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，故不必做到評(píng)估價(jià)值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是合法原則。從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象，只是必須做到評(píng)估價(jià)值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。參見教材P156。

　　8、如果估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的，將財(cái)產(chǎn)范圍統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)范圍時(shí)，公式為：不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債權(quán)-債務(wù)。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)+債務(wù)。參見教材P183。

　　3、資金時(shí)間價(jià)值的量是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來反映為“利率”，用相對(duì)量來反映為“利息”。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是收益法的理論依據(jù)。資金時(shí)間價(jià)值的量是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來反映為“利息”，用相對(duì)量來反映為“利率”。參見教材P214。

　　4、若某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為200萬元，房地產(chǎn)為500萬元，則收益乘數(shù)為4%。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 本題考查的是直接資本化法概述。收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格與其未來第一年的收益的比值。收益乘數(shù)=500/200=2.5。參見教材P252。

　　5、評(píng)估市場價(jià)值時(shí)采用的應(yīng)視與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率，而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低收益率。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。評(píng)估市場價(jià)值時(shí)采用的應(yīng)視與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率，而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低收益率。參見教材P98。