簡答題

　　1、某辦公樓建筑面積為8000平方米，經(jīng)估價(jià)師市場調(diào)查，已知該類房地產(chǎn)的建筑工程費(fèi)為1300元/平方米，安裝工程費(fèi)為700元/平方米，專業(yè)費(fèi)用為建安工程費(fèi)的7%，管理費(fèi)用為建安工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的5%，銷售費(fèi)用為重新構(gòu)建價(jià)格的4%，建設(shè)期為15個(gè)月，所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為10%，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為20%，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6%�？紤]到估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例之間在建筑規(guī)模、建筑設(shè)備、裝飾裝修上的差異，通過比較得出可比實(shí)例上述三種情況的分值為101、104、98，采用直接比較法對(duì)建安工程費(fèi)做調(diào)整。計(jì)算該房屋的重新購建價(jià)格。

　　【正確答案】 (1)建安工程費(fèi)=1300+700=2000元/平方米

　　(2)對(duì)建安工程費(fèi)做調(diào)整=2000×(100/101)×(100/104)×(100/98)=1942.89元/平方米

　　(3)專業(yè)費(fèi)用=1942.89×7%=136元/平方米

　　(4)管理費(fèi)用=(1942.89+136)×5%=103.94元/平方米

　　(5)銷售費(fèi)用=V×4%

　　(6)投資利息=(1942.89+136+103.94+0.04V)×[(1+10%)0.625-1]= 133.98+0.0025V

　　(7)銷售稅費(fèi)=V×6%

　　(8)開發(fā)利率=(1942.89+136+103.94+0.04V+133.98+0.0025V)×20%=463.36+0.0085V

　　(9)V=1942.89+136+103.94+0.04V+133.98+0.0025V +0.06V+463.36+0.0085V

　　V=3127.30元/平方米

　　重新購建總價(jià)=3127.30×8000=2501.84萬元

　　2、為評(píng)估某套住房2013年9月1日的市場價(jià)值，在該住宅附近選取了三個(gè)與其相似的住宅的交易實(shí)例為可比實(shí)例。搜集的資料如下：

　　(1)可比實(shí)例成交價(jià)格及成交日期：(單位：元/平方米)

　　(3)該類住宅2013年3月至9月的價(jià)格變動(dòng)情況如下表所示，表中的價(jià)格指數(shù)為定基價(jià)(均以3月1日為100)。同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況：

　　試運(yùn)用上述資料估算估價(jià)對(duì)象2013年9月26日的正常市場價(jià)格：

　　【正確答案】 1、測算公式：

　　比較價(jià)值=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　2、求取交易情況修正系數(shù)：

　　可比實(shí)例1=1/(1-2%)

　　可比實(shí)例2=1/(1-1%)

　　可比實(shí)例3=1/(1+1%)

　　3、求取市場狀況調(diào)整系數(shù)：

　　可比實(shí)例1=103.8/102.6=1.012

　　可比實(shí)例2=103.8/102.8=1.010

　　可比實(shí)例3=103.8/103.5=1.003

　　4、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：

　　可比實(shí)例A=100/(95×0.4+105×0.3+110×0.3)=100/102.5

　　可比實(shí)例B=100/(92×0.4+96×0.3+98×0.3)=100/95

　　可比實(shí)例A=100/(106×0.4+109×0.3+97×0.3)=100/104.2

　　5、計(jì)算比較價(jià)格：

　　比較價(jià)格A=8500×(1/0.98)×1.012×(100/102.5)=8563.46(元/平方米)

　　比較價(jià)格B=8800×(1/0.99)×1.010×(100/95)=9450.29(元/平方米)

　　比較價(jià)格C=9100×(1/1.01)×1.003×(100/104.2)=8672.68(元/平方米)

　　6、將上述三個(gè)比較價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的估算結(jié)果，則有：

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格(單價(jià))=(8563.46+9450.29+8672.68)/3 =8895.48(元/平方米)