多項選擇題

　　1、下列估價中宜采用假設開發(fā)法的有(　)。

　　A、征收補償估價

　　B、在建工程估價

　　C、出讓地塊估價

　　D、改變用途房地產估價

　　E、房屋抵押估價

　　2、假設開發(fā)法具體可為房地產投資者提供(　)。

　　A、待開發(fā)房地產的最高價格

　　B、待開發(fā)房地產的平均價格

　　C、房地產開發(fā)項目的預期利潤

　　D、房地產開發(fā)項目的平均利潤

　　E、房地產開發(fā)中可能的最高費用

　　3、在實際估價中，運用假設開發(fā)法估價結果的可靠性，關鍵取決于(　)。

　　A、房地產具有開發(fā)或再開發(fā)潛力

　　B、將預期原理作為理論依據(jù)

　　C、正確判斷了房地產的最佳開發(fā)方式

　　D、正確量化了已經獲得的收益和風險

　　E、正確預測了未來開發(fā)完成后的房地產價值

　　4、下列關于動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述正確的是(　)。

　　A、運用假設開發(fā)法估價應考慮資金的時間價值

　　B、凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量

　　C、在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來

　　D、動態(tài)分析法中折現(xiàn)率既包含了安全收益部分，又包含風險收益部分

　　E、動態(tài)分析法不考慮各項收入、支出在何時發(fā)生

　　5、動態(tài)分析法具體需要做到下列(　)，才能保證估價結果的準確性。

　　A、后續(xù)開發(fā)經營期究竟多長要預測準確

　　B、各項支出、收入在何時發(fā)生要預測準確

　　C、各項支出、收入發(fā)生的金額要預測準確

　　D、銷售期多長要預測準確

　　E、運營期多長要預測準確

　　6、下列關于開發(fā)經營期的描述正確的是(　)。

　　A、建設期又可分為前期和建造期

　　B、在預售情形下，銷售期和建設期沒有重疊

　　C、在出租或營業(yè)情形下，建造期和運營期沒有重疊

　　D、在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重疊

　　E、運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產竣工之日

　　7、某房地產開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產開發(fā)用地，預計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項中，正確的是(　)。

　　A、利用假設開發(fā)法測算土地總價，價值時點為2009年10月18日

　　B、利用假設開發(fā)法測算土地總價，價值時點為2010年4月18日

　　C、開發(fā)經營期為2009年10月18日至2011年10月18日

　　D、建設期為2009年10月18日至2011年10月18日

　　E、銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

　　8、只有在靜態(tài)分析法中才需要測算的項目是(　)。

　　A、銷售費用

　　B、投資利息

　　C、開發(fā)利潤

　　D、銷售稅費

　　E、后續(xù)的開發(fā)成本

　　9、某房地產開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產開發(fā)用地，預計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年。下列選項中，正確的是(　)。

　　A、利用假設開發(fā)法測算土地總價，價值時點為2009年10月18日

　　B、利用假設開發(fā)法測算土地總價，價值時點為2010年4月18日

　　C、開發(fā)經營期為2009年10月18日至2011年10月18日

　　D、建設期為2009年10月18日至2011年10月18日

　　E、銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

　　多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本題考查的是假設開發(fā)法適用的估價對象。假設開發(fā)法的適用對象就是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產。參見教材P320。

　　2、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】

　　本題考查的是假設開發(fā)法適用的估價對象。假設開發(fā)法具體可為房地產投資者提供下列3種數(shù)值：測算待開發(fā)房地產的最高價格;測算房地產開發(fā)項目的預期利潤;測算房地產開發(fā)中可能的最高費用。參見教材P321。

　　3、

　　【正確答案】 CE

　　【答案解析】

　　本題考查的是假設開發(fā)法估價需要具備的條件。在實際估價中，運用假設開發(fā)法估價結果的可靠程度，關鍵取決于下列兩個預測：①是否根據(jù)房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)，②是否根據(jù)當?shù)胤康禺a市場狀況，正確地預測了估價對象開發(fā)完成后的價值。參見教材P322。

　　4、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。動態(tài)分析法需要準確考慮各項收入、支出在何時發(fā)生。參見教材P323。

　　5、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點。動態(tài)分析法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到3點：①后續(xù)開發(fā)經營期究竟多長要預測準確;②各項收入、支出在何時發(fā)生要預測準確;③各項收入、支出發(fā)生的金額要預測準確。參見教材P324。

　　6、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是后續(xù)開發(fā)經營期。在預售情形下，建設期和銷售期有重疊。參見教材P330。

　　7、

　　【正確答案】 ADE

　　【答案解析】

　　本題考查的是開發(fā)完成后的價值。測算土地總價的價值時點為取得該開發(fā)用地的時間，為2009年10月18日;開發(fā)經營期是從開始取得用地到銷售完成，應為2009年10月18日到2012年4月18日;建設期為資金正式投入始到項目建成投產止所需要的時間，是2009年10月18日到2011年10月18日;銷售期為2011年4月18日到2012年4月18日。參見教材P332。

　　8、

　　【正確答案】 BC

　　【答案解析】

　　本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。投資利息和開發(fā)利潤只有在靜態(tài)分析法中才需要測算。參見教材P331。

　　9、

　　【正確答案】 ADE

　　【答案解析】

　　本題考查的是假設開發(fā)法運用舉例。測算土地總價的價值時點為取得該開發(fā)用地的時間，為2009年10月18日;開發(fā)經營期是從開始取得用地到銷售完成，應為2009年10月18日到2012年4月18日;建設期為資金正式投入始到項目建成投產止所需要的時間，是2009年10月18日到2011年10月18日;銷售期為2011年4月18日到2012年4月18日。參見教材P336。