假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其應(yīng)用

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是適用于評(píng)估新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的(　)的“倒算法”。

　　A、市場(chǎng)法

　　B、收益法

　　C、成本法

　　D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法

　　2、某市區(qū)有一工業(yè)庫(kù)房，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為百貨商店。需評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用(　)進(jìn)行估價(jià)。

　　A、比較法

　　B、成本法

　　C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法

　　3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在(　)的投資者的立場(chǎng)上。

　　A、特定

　　B、典型

　　C、單個(gè)

　　D、社會(huì)

　　4、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為8個(gè)步驟：①計(jì)算開(kāi)發(fā)價(jià)值;②選擇估價(jià)前提;③估計(jì)后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;④選取最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式;⑤確定折現(xiàn)率或計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的利息和利潤(rùn);⑥預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出;⑦預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;⑧選擇具體估價(jià)方法。以下排序正確的是(　)。

　　A、⑧②④③⑦⑥⑤①

　　B、⑧⑤③⑥⑦④①②

　　C、⑧④③⑥⑤⑦①②

　　D、⑧②⑤⑥④⑦③①

　　5、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850m2，建設(shè)期2年，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時(shí)的平均單價(jià)為2850元/m2，折現(xiàn)率為15%。開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

　　A、572.21

　　B、765.85

　　C、791.24

　　D、912.62

　　6、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提不包括下列(　)。

　　A、業(yè)主自行開(kāi)發(fā)

　　B、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)

　　C、被迫轉(zhuǎn)讓 開(kāi)發(fā)

　　D、被迫開(kāi)發(fā)

　　7、下列對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提說(shuō)法中，正確的是(　)。

　　A、自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值

　　B、自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要小于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值

　　C、自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值

　　D、自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值

　　8、運(yùn)營(yíng)期是從未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日起至(　)的日期。

　　A、房屋驗(yàn)收合格

　　B、房屋可使用

　　C、將其售出之日止

　　D、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束

　　9、在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷(xiāo)售的，通常是預(yù)測(cè)(　)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。

　　A、未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的

　　B、購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的

　　C、建設(shè)期間的某個(gè)時(shí)間

　　D、全部租售出去時(shí)的

　　10、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取

　　B、投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算

　　C、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中測(cè)算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生時(shí)的值

　　D、在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

　　11、在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的靜態(tài)分析法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是(　)。

　　A、未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

　　B、投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　C、銷(xiāo)售稅費(fèi)

　　D、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用

　　答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。參見(jiàn)教材P320。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。對(duì)重新開(kāi)發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)，都適宜使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。參見(jiàn)教材P320。

　　3、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。參見(jiàn)教材P321。

　　4、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為8個(gè)步驟：①選擇具體估價(jià)方法;②選擇估價(jià)前提;③選取最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式;④測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期;⑤測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出;⑥測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;⑦確定折現(xiàn)率或測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn);⑧計(jì)算開(kāi)發(fā)價(jià)值。參見(jiàn)教材P322。

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.235萬(wàn)。參見(jiàn)教材323。

　　6、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提包括：業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提;自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提;被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提。參見(jiàn)教材P324。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提。一般情況下，自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。參見(jiàn)教材P324。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日。參見(jiàn)教材P330。

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷(xiāo)售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。參見(jiàn)教材P332。

　　10、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。選項(xiàng)A只要可以預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的收益(如出租或自營(yíng)用途的房地產(chǎn))，就可以收用益法求取開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;選項(xiàng)B動(dòng)態(tài)分析法，不需要測(cè)算利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，體現(xiàn)在折現(xiàn)過(guò)程中;選項(xiàng)C扣除項(xiàng)目實(shí)際上還沒(méi)發(fā)生，是未來(lái)要發(fā)生的;選項(xiàng)D在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，不能將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，而應(yīng)該結(jié)合未來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)，如長(zhǎng)期趨勢(shì)法。參見(jiàn)教材P332。

　　11、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出。銷(xiāo)售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。參見(jiàn)教材P331。