成本法及其運(yùn)用

　　判斷題

　　1、成本法它是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　2、成本法與比較法的本質(zhì)區(qū)別不在于是否有減去折舊，而在于“重新購(gòu)建價(jià)格”或“可比實(shí)例價(jià)格”的來(lái)源方式。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　3、成本法不適宜評(píng)估過(guò)于老舊的房地產(chǎn)價(jià)格。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　4、建筑安裝工程費(fèi)，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　5、為便于投資利息的測(cè)算，銷售費(fèi)用不需要區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用與銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　6、土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無(wú)論它們是來(lái)自借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　7、銷售稅費(fèi)是指銷售或者預(yù)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　8、把房地產(chǎn)作為一個(gè)整體采用成本法估價(jià)的基本公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格一房地產(chǎn)折舊。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　9、一般的建筑物適用于重建價(jià)格，有保護(hù)價(jià)值的建筑物適用于重置價(jià)格。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　10、建筑物的經(jīng)濟(jì)折舊是建筑物因功能性落后所導(dǎo)致的價(jià)值貶損。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　11、某大型的商貿(mào)中心，實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為20年，該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)狀況較差，也沒(méi)有進(jìn)行裝修，那么該建筑物的有效年齡小于20年。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　12、某建筑物的建筑面積100㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/㎡，判定其有效年齡為10年，年平均折舊率為2%。用直線法計(jì)算該房屋的現(xiàn)值為4萬(wàn)元。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　13、成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　14、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　15、房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購(gòu)建價(jià)格。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　16、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格分為重置價(jià)格和重建價(jià)格，一般的建筑物適用重置價(jià)格，有保護(hù)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　答案

　　判斷題

　　1、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是成本法的含義。成本法它是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。參見(jiàn)教材P269。

　　2、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是成本法的理論依據(jù)。成本法與比較法的本質(zhì)區(qū)別不在于是否有減去折舊，而在于“重新購(gòu)建價(jià)格”或“可比實(shí)例價(jià)格”的來(lái)源方式。參見(jiàn)教材P270。

　　3、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是成本法適用的估價(jià)對(duì)象。成本法估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，測(cè)算估價(jià)對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊都有較大的難度，尤其是那些建筑物過(guò)于老舊的房地產(chǎn)。如果一個(gè)建筑物已很破舊，基本上沒(méi)有了使用價(jià)值，這時(shí)就不宜采用成本法估價(jià)。參見(jiàn)教材P271。

　　4、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是建設(shè)成本。建筑安裝工程費(fèi)，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等費(fèi)用。參見(jiàn)教材P277。

　　5、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是銷售費(fèi)用。為便于投資利息的測(cè)算，銷售費(fèi)用應(yīng)當(dāng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用與銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。參見(jiàn)教材P278。

　　6、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資利息。土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無(wú)論它們是來(lái)自借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。參見(jiàn)教材P278。

　　7、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是銷售稅費(fèi)。銷售稅費(fèi)是指預(yù)售或者銷售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)。參見(jiàn)教材P281。

　　8、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是成本法最基本的公式。把房地產(chǎn)作為一個(gè)整體采用成本法估價(jià)的基本公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格一房地產(chǎn)折舊。參見(jiàn)教材P284。

　　9、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式。一般的建筑物適用重置價(jià)格，有保護(hù)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格。參見(jiàn)教材P289。

　　10、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。外部折舊也稱為經(jīng)濟(jì)折舊，是指因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。參見(jiàn)教材P296。

　　11、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是建筑物折舊的求取方法。當(dāng)建筑物的施工、使用、維護(hù)比正常的施工、使用、維護(hù)差的，其有效年齡大于實(shí)際年齡。參見(jiàn)教材P297。

　　12、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是建筑物折舊的求取方法。V=C(1-d×t)=500×100×(1-2%×10)=40000(元)。參見(jiàn)教材P299。

　　13、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是建筑物折舊的求取方法。成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是在大范圍內(nèi)開(kāi)展建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。參見(jiàn)教材P301。

　　14、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題。非住宅建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。參見(jiàn)教材P310。

　　15、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定。房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購(gòu)建價(jià)格。參見(jiàn)教材P312。

　　16、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是成本法總結(jié)。建筑物重新購(gòu)建價(jià)格分為重置價(jià)格和重建價(jià)格，一般的建筑物適用重置價(jià)格，有保護(hù)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格。參見(jiàn)教材P314。