成本法及其運(yùn)用

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是(　)。

　　A、某酒店

　　B、公園

　　C、某住宅

　　D、某娛樂廳

　　2、某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為(　)萬元，最高為(　)萬元。

　　A、30，60

　　B、30，80

　　C、60，100

　　D、80，100

　　3、成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是(　)。

　　A、土地取得成本

　　B、銷售費(fèi)用

　　C、建設(shè)成本

　　D、銷售稅費(fèi)

　　4、某銀行存款利息方式采用單利，假設(shè)某一年期存款的年利率為6%，為吸引3年期的儲(chǔ)戶，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)大于(　)。

　　A、6.37%

　　B、6.12%

　　C、6.02%

　　D、6%

　　5、成本法中開發(fā)利潤是指該類房地產(chǎn)項(xiàng)目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的(　)利潤。

　　A、期望

　　B、實(shí)際

　　C、平均

　　D、主觀

　　6、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開發(fā)成本為1500元/㎡，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/㎡，銷售稅費(fèi)為300元/㎡，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后地價(jià)為(　) 元/㎡。

　　A、1840

　　B、3300

　　C、3000

　　D、2840

　　7、某房地產(chǎn)的土地面積為500㎡，土地價(jià)格為2000元/㎡;建筑面積為1000㎡，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/㎡。市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/㎡，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低(　)元/㎡。

　　A、300

　　B、200

　　C、700

　　D、1000

　　8、在求取建筑物的重新購建價(jià)格的具體方法中，(　)主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果。

　　A、單位比較法

　　B、分部分項(xiàng)法

　　C、工料測量法

　　D、指數(shù)調(diào)整法

　　9、某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災(zāi)，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額，這種折舊屬于(　)。

　　A、經(jīng)濟(jì)折舊

　　B、功能折舊

　　C、物質(zhì)折舊

　　D、設(shè)備折舊

　　10、某經(jīng)過年數(shù)為25年的零售中心，其內(nèi)部進(jìn)行了重新裝修，而且該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)較好，那么該建筑物的有效年齡(　)。

　　A、等于25年

　　B、小于25年

　　C、大于25年

　　D、可能等于也可能大于25年

　　答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是成本法適用的估價(jià)對象。如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)。參見教材P271。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是土地取得成本。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低=1000元/畝×100畝×6=60萬元。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最高=1000元/畝×100畝×10=100萬元。參見教材P274。

　　3、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資利息。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。參見教材P278。

　　4、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資利息。計(jì)算公式：i1=[(1+i2)n—1]÷n=[(1+6%)3-1]÷3=6.37%。參見教材P280。

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是開發(fā)利潤。開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所能獲得的平均利潤。參見教材P282。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是適用于新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的基本公式。開發(fā)完成后的地價(jià)=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息 +銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤=(1000+1500)×(1+6%+5%+5%)+100+300=3300(元/㎡)。參見教材P284。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是重新購建價(jià)格的求取思路。該類房地產(chǎn)的重置價(jià)格=1800×1000=180(萬元)，該類房地產(chǎn)建筑物的實(shí)際價(jià)值=2500×1000-2000×500=150(萬元)，該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低(180-150)×10000÷1000=300(元/㎡)。參見教材P288。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是建筑物重新購建價(jià)格的求取方法。指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果。參見教材P294。

　　9、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。物質(zhì)折舊也稱為物質(zhì)損耗、有形損耗，是指因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損。參見教材P295。

　　10、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是建筑物折舊的求取方法。當(dāng)建筑物的施工、使用、維護(hù)比正常的施工、使用、維護(hù)好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡小于實(shí)際年齡。參見教材P297。