成本法及其運(yùn)用

　　多項(xiàng)選擇題

　　1、成本法主要適用于評(píng)估(　)的房地產(chǎn)。

　　A、新開發(fā)的

　　B、危險(xiǎn)房

　　C、正在開發(fā)建設(shè)

　　D、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)

　　E、針對(duì)特定使用者的特殊需要

　　2、價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來(lái)看的，并且需要具備(　)的條件。

　　A、自由競(jìng)爭(zhēng)

　　B、房地產(chǎn)開發(fā)成本大于平均利潤(rùn)

　　C、房地產(chǎn)開發(fā)成本小于平均利潤(rùn)

　　D、房地產(chǎn)開發(fā)成本等于平均利潤(rùn)

　　E、該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)

　　3、征收國(guó)有土地上房屋的土地取得成本包括(　)等。

　　A、場(chǎng)地平整費(fèi)

　　B、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　C、渣土清運(yùn)費(fèi)

　　D、青苗補(bǔ)償費(fèi)

　　E、地上物拆除費(fèi)

　　4、在成本法中，直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括(　)。

　　A、土地取得成本

　　B、建設(shè)成本

　　C、管理費(fèi)用

　　D、銷售費(fèi)用

　　E、投資利息

　　5、投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括(　)。

　　A、土地取得成本

　　B、建設(shè)成本

　　C、投資利息

　　D、銷售費(fèi)用

　　E、管理費(fèi)用

　　6、關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法，正確的有(　)。

　　A、重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出

　　B、重新購(gòu)建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值

　　C、重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的重新購(gòu)建價(jià)格

　　D、建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格

　　E、土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格

　　7、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括(　)。

　　A、地震

　　B、電梯數(shù)量不夠

　　C、酸雨

　　D、單行道

　　E、門窗的自然破損

　　8、導(dǎo)致建筑物功能折舊的原因可能是(　)等。

　　A、功能缺乏折舊

　　B、功能落后折舊

　　C、功能過(guò)剩折舊

　　D、城市規(guī)劃改變

　　E、市場(chǎng)供給的過(guò)量或需求不足

　　9、功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有(　)等。

　　A、意外破壞的損毀

　　B、市場(chǎng)供給的過(guò)量

　　C、建筑設(shè)計(jì)的缺陷

　　D、人們消費(fèi)觀念的改變

　　E、周圍環(huán)境條件惡化

　　10、完好房的成新度可以是(　)。

　　A、六成

　　B、七成

　　C、八成

　　D、九成

　　E、十成

　　多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是成本法適用的估價(jià)對(duì)象。新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、正在開發(fā)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。參見(jiàn)教材P271。

　　2、

　　【正確答案】 AE

　　【答案解析】

　　本題考查的是成本法估價(jià)需要具備的條件。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來(lái)看的，并且需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。參見(jiàn)教材P272。

　　3、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本題考查的是土地取得成本。征收國(guó)有土地上房屋的土地取得成本一般包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用、相關(guān)費(fèi)用、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。參見(jiàn)教材P276。

　　4、

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】

　　本題考查的是開發(fā)利潤(rùn)。直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+建設(shè)成本。參見(jiàn)教材P282。

　　5、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是開發(fā)利潤(rùn)。投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。參見(jiàn)教材P282。

　　6、

　　【正確答案】 CD

　　【答案解析】

　　本題考查的是重新購(gòu)建價(jià)格的內(nèi)涵。選項(xiàng)A錯(cuò)在實(shí)際兩個(gè)字，應(yīng)該是必要的。選項(xiàng)B賬面價(jià)值是基于歷史成本的余值。選項(xiàng)E土地重新購(gòu)建價(jià)格，應(yīng)該按照該地塊在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余年限確定價(jià)值確定其土地使用權(quán)價(jià)格。參見(jiàn)教材P287。

　　7、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】

　　本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。選項(xiàng)B是功能缺乏折舊，選項(xiàng)D是外部折舊，規(guī)劃限制導(dǎo)致的。參見(jiàn)教材P295。

　　8、

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。功能折舊可分為：功能缺乏折舊;功能落后折舊;功能過(guò)剩折舊。參見(jiàn)教材P296。

　　9、

　　【正確答案】 CD

　　【答案解析】

　　本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。“意外破壞的損毀”是造成建筑物物質(zhì)折舊的原因，“市場(chǎng)供給的過(guò)量”和“周圍環(huán)境條件惡化”是造成建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的原因。參見(jiàn)教材P296。

　　10、

　　【正確答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定。嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房是三成以下，一般損壞房是五、四成，基本完好房是七成和六成，完好房是十、九、八成。參見(jiàn)教材P313。