一、單項(xiàng)選擇題

　　1、(　)是預(yù)測估價對象未來第一年的收益，然后將其除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值或價格的方法。

　　A、直接資本化法

　　B、報酬資本化法

　　C、收益乘數(shù)法

　　D、比較法

　　2、收益法的理論基礎(chǔ)是(　)。

　　A、預(yù)期原理

　　B、市場價值原理

　　C、收益折現(xiàn)原理

　　D、現(xiàn)金流折現(xiàn)原理

　　3、報酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對于價值時點(diǎn)發(fā)生在(　)。

　　A、期初

　　B、期中

　　C、期末

　　D、任何時間

　　4、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價格為(　)萬元。

　　A、457.40

　　B、476.98

　　C、686.10

　　D、715.48

　　5、某商鋪建筑面積為5000㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/㎡;運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為(　)萬元。

　　A、5208

　　B、533

　　C、695

　　D、711

　　6、某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來3年的凈收益分別為22萬元、25萬元、26萬元，報酬率為10%。則該房地產(chǎn)的收益價格為(　)萬元。

　　A、228.23

　　B、229.36

　　C、224.74

　　D、223.63

　　7、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期(土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得)、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格為(　)萬元。

　　A、95.40

　　B、97.87

　　C、98.55

　　D、99.33

　　8、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險補(bǔ)償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價格為(　)萬元。

　　A、368

　　B、552

　　C、561

　　D、920

　　9、已知某收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價格為5000元/㎡，報酬率為10%，則該房地產(chǎn)30年的收益權(quán)利價格是(　)元/㎡。

　　A、929.15

　　B、1858.30

　　C、2409.98

　　D、4819.96

　　10、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為(　)年。

　　A、13

　　B、15

　　C、16

　　D、17

　　答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益法的含義。直接資本化法是預(yù)測估價對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或者乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法。參見教材P212。

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益法的理論依據(jù)。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。參見教材P213。

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是報酬資本化法最一般的公式。報酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對于價值時點(diǎn)發(fā)生在期末。參見教材P217。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是凈收益每年不變的公式。該宗房地產(chǎn)的收益價格為：

　　參見教材P218。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是凈收益每年不變的公式。V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(萬元)。參見教材P218。

　　6、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是凈收益每年不變的公式。

　　(1)先根據(jù)未來3年的凈收益求取不變的凈收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21;

　　(2)再求取30年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23。參見教材P218。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)尚可收益年限為40年。V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=8/8%×[1-1/(1+8%)40]=95.40。參見教材P218。

　　8、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是凈收益每年不變的公式。房地產(chǎn)的收益價格為：

　　參見教材P218。

　　9、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是凈收益每年不變的公式。 V30=5000×(1+10%)40-30[(1+10%)30-1]/[(1+10%)40-1]=4819.96元/㎡。參見教材P221。

　　10、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。參見教材P224。