比較法及其運(yùn)用（三）

　1、某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價(jià)格為1000 美元/㎡，同年1月1日至9月1日類(lèi)似房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月增加80元/㎡，該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計(jì)算的正常價(jià)格為(　)美元/㎡，(假設(shè)該年1月1日的匯率為1美元兌換6.7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.4元人民幣)。

　　A、1051

　　B、1096

　　C、1100

　　D、1147

　　2、為評(píng)估某房地產(chǎn)2011年9月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2011年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元/㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6%以?xún)?nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為(　)元/㎡。

　　A、3868.92

　　B、4000.00

　　C、4072.54

　　D、4286.89

　　3、按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%;而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)(　)的情形。

　　A、估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7%

　　B、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7%

　　C、可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071

　　D、可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933

　　4、估價(jià)對(duì)象為總樓層6層的住宅樓中第四層的一套住宅，可比實(shí)例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實(shí)例的成交價(jià)格為5700 元/㎡，所有交易稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類(lèi)5層和6層住宅樓以第一層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅價(jià)格差異系數(shù)見(jiàn)下表;6層住宅樓中第一層住宅價(jià)格為5層住宅樓中第一層住宅價(jià)格的98%，買(mǎi)方和賣(mài)方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為成交價(jià)格的3%和6%，除上述因素外，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的其他情況均相同，由可比實(shí)例成交價(jià)格求取的比準(zhǔn)價(jià)值為(　)元/㎡。

　　A、6280

　　B、6408

　　C、6881

　　D、7021

　　5、為評(píng)估某住宅2011年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在其附近收集的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元/㎡，成交日期為2011年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2011年5月1日到10月1日該類(lèi)住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1%，則對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正，調(diào)整得到的價(jià)格最接近于(　)。

　　A、3790元/㎡

　　B、4238元/㎡

　　C、4658元/㎡

　　D、4663元/㎡

　　6、評(píng)估某底層商鋪價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格)，求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲乙丙三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是(　)。

　　A、0.4、0.4、0.2

　　B、0.3、0.4、0.3

　　C、0.4、0.2、0.4

　　D、0.4、0.3、0.3

　　7、某宗地的面積為1000㎡，采用比較法進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/㎡，2190元/㎡和2220元/㎡。，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為(　)元/㎡。

　　A、2160

　　B、2175

　　C、2181

　　D、2205

　　答案

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計(jì)算的正常價(jià)格為：(1000×6.7+80×8)÷ 6.4=1147(美元/㎡)。參見(jiàn)教材P194。

　　2、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。交易日期為2011年3月1日的正常交易價(jià)格即合同交易價(jià)格4000元/㎡，所以正確答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，參見(jiàn)教材P194。

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。調(diào)整系數(shù)=1.05/0.98=1.071。參見(jiàn)教材P199。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。先將可比實(shí)例的樓層調(diào)整至估價(jià)對(duì)象樓層狀況下價(jià)格：(5700/95%)×(98%×110%)=6468 (元/㎡),再將可比實(shí)例不正常交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)調(diào)整為正常交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)狀況下價(jià)格：6468/(1-6%)=6881(元/㎡)。參見(jiàn)教材P200。

　　5、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是求取單個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)值。可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格=4000×100/(100-2)=4081.63(元/㎡)。房地產(chǎn)狀況調(diào)整：4081.63×1.087=4436.73(元/㎡)。市場(chǎng)狀況因素調(diào)整：4436.7×(1+1%)5=4663.02(元/㎡)。 參見(jiàn)教材P201。

　　6、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是求取最終的比較價(jià)值。丙為二層商鋪，和估價(jià)對(duì)象底層商鋪差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無(wú)法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)。參見(jiàn)教材P203。

　　7、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是求取最終的比較價(jià)值。比準(zhǔn)價(jià)格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181元/㎡。參見(jiàn)教材P204。