1. 某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的(　 )。

　　A.技術(shù)上的可能

　　B.經(jīng)濟(jì)上的可行

　　C.價值最大化

　　D.法律上許可

　　答案：D

　　2. 有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務(wù)件下的估價結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于(　 )。

　　A.乙土地上建筑物價值低于拆遷費(fèi)用

　　B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率

　　C.甲土地的價值高于乙土地的價值

　　D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

　　答案：A

　　3. 某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150萬元，另有20的房屋天臺贈送,該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計算的比準(zhǔn)價格是(　 )元。

　　A.8571

　　B.10000

　　C.13393

　　D.15625

　　答案：B

　　4. 某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上相應(yīng)凋整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為(　 )元。

　　A.2585

　　B.2393

　　C.2955

　　D.2964

　　答案：A

　　5. 評估甲別墅的市場價值，選取了己別墅為可比實(shí)例。乙別墅的成交價格為8000元/，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/(甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/)，因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價格為(　 )元。

　　A.7020

　　B.7091

　　C.7380

　　D.8580

　　答案：B

　　6. 評估某底層商鋪的價格時，估價師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格)，在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實(shí)例比準(zhǔn)價格依次選取的權(quán)重，最合適的是(　 )

　　A.0.4、0.4、0.2

　　B.0.3、0.4、0.3

　　C.0.4、0.2、0.4

　　D.0.4、0.3、0.3

　　答案：A

　　7. 某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計5年后售出時價格將上漲20%,銷售稅費(fèi)率為6%，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%,報酬率中無風(fēng)險報酬率為6%，風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25%,則該寫字樓目前的收益價格為(　 )萬元。

　　A.5286.72

　　B.7552.45

　　C.9939.23

　　D.14198.90

　　答案：A

　　8. 某公司2年前租賃某寫字樓中的500用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元/。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為每天3.5元/，報酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為(　 )萬元。

　　A.96.80

　　B.592.81

　　C.691.61

　　D.667.22

　　答案：A

　　9. 下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是(　 )

　　A.凈收益包括有形收益和無形收益

　　B.運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)

　　C.通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)

　　D.應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值

　　答案：B

　　10. 下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營費(fèi)用差異的是(　 )。

　　A.毛租金乘數(shù)法

　　B.潛在毛收入乘數(shù)法

　　C.有效毛收入乘數(shù)法

　　D.凈收益乘數(shù)法

　　答案：C