第五節(jié)　假設(shè)開發(fā)法的基本公式

　　一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式（掌握）

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值＝開發(fā)完成后的價(jià)值－后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

　　(1)已完成部分——已完成的工作和相應(yīng)的支出及利潤，已包含在估價(jià)對(duì)象的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目。

　　(2)后續(xù)的部分——得到估價(jià)對(duì)象以后到把它開發(fā)完成，還需要開展的各項(xiàng)工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤。

　　2.將估價(jià)對(duì)象狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況匹配起來，有七種情形：

　�、� 估價(jià)對(duì)象為生地，將生地開發(fā)成熟地;

　�、诠纼r(jià)對(duì)象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地;

　�、酃纼r(jià)對(duì)象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè);

　�、芄纼r(jià)對(duì)象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè);

　�、莨纼r(jià)對(duì)象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋;

　　⑥估價(jià)對(duì)象為熟地，在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè);

　�、吖纼r(jià)對(duì)象為舊房，將舊房重新改造或改變用途成新房

　　起點(diǎn)狀況(現(xiàn)狀)：生地、毛地、熟地、在建工程、舊房地

　　終點(diǎn)狀況：熟地(土地一級(jí)開發(fā))、房地(房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā))

　　房地產(chǎn)價(jià)值=終點(diǎn)狀況房地產(chǎn)價(jià)值-現(xiàn)狀到終點(diǎn)狀況的必要支出與平均利潤

　　開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式：出售、出租、自營。(參照收益法中收益的確認(rèn))

　　二、按估價(jià)對(duì)象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式

　　(無需記憶，無非是起點(diǎn)現(xiàn)狀和開發(fā)完成后的終點(diǎn)狀況不同)

　　(一)求土地價(jià)值的公式

　　1.求生地價(jià)值的公式(掌握)

　　(1)在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：生地價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-生地取得稅費(fèi)-由生地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤

　　(2)將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-生地取得稅費(fèi)-由生地開發(fā)成熟地的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤

　　2.求毛地價(jià)值的公式(掌握)

　　(1)毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-毛地取得稅費(fèi)-由毛地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤

　　(2)毛地價(jià)值=開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-毛地取得稅費(fèi)-由毛地開發(fā)成熟地的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤

　　3.求熟地價(jià)值的公式(掌握)

　　熟地價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-熟地取得稅費(fèi)-由熟地建成房屋的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤

　　(二)求在建工程價(jià)值的公式(掌握)

　　在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后價(jià)值-在建工程取得稅費(fèi)-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-續(xù)建利潤

　　(三)求舊房價(jià)值的公式(掌握)

　　舊房價(jià)值=重新改造或改變用途后價(jià)值-舊房取得稅費(fèi)-重新改造或改變用途的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-利潤

　　三、按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式細(xì)化的公式

　　(一)適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式(掌握)

　　房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值=采用比較法測(cè)算的開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

　　(銷售經(jīng)營模式存在銷售價(jià)格，可用比較法 )

　　(二)適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或自營的公式(掌握)

　　房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值=采用收益法測(cè)算的開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

　　(出租或營業(yè)模式，存在租金或經(jīng)營利潤，可用收益法 )

　　第六節(jié)　假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取

　　一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

　　1.為了預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)必要支出和開發(fā)完成后的價(jià)值發(fā)生的時(shí)間及金額，便于進(jìn)行折現(xiàn)或測(cè)算后續(xù)開發(fā)應(yīng)得利潤，首先需要預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期(以下簡稱開發(fā)經(jīng)營期)。

　　2.開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即價(jià)值時(shí)點(diǎn)） ，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。

　　3.開發(fā)經(jīng)營期可分為后續(xù)建設(shè)期和經(jīng)營期 。

　　圖8-1　開發(fā)經(jīng)營期及其構(gòu)成

　　取得用地日、開工日、竣工日、開始銷售日、售磬日

　　取得用地日、開工日、竣工日、土地使用權(quán)到期日(或建筑物經(jīng)濟(jì)壽命到期日)

　　二、后續(xù)開發(fā)的必要支出

　　1.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)(買方承擔(dān)的)、后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)。

　　2.后續(xù)必要支出項(xiàng)目，估算方法與成本法中相同。

　　3.與成本法中估算的區(qū)別：

　　(1)它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生時(shí)的值 ，而不是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的值;

　　(2)它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出，而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出。

　　4.投資利息，只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算。動(dòng)態(tài)分析法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了。

　　5.計(jì)息項(xiàng)目：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用(銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息 )。

　　6.計(jì)息期

　　7.待開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值，和待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)，假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)一次性付清，計(jì)息起點(diǎn)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

　　8.后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常分散在一段時(shí)間內(nèi)均勻發(fā)生，所以假設(shè)為所發(fā)生的時(shí)間段的期中。計(jì)息時(shí)間取一半。

　　三、開發(fā)完成后的價(jià)值（掌握）

　　(1)開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況 (如毛坯房，簡裝房(粗裝修房改為簡裝房)，精裝修房等)，不同的房地產(chǎn)狀況對(duì)應(yīng)不同的價(jià)值，有時(shí)還包括其他財(cái)產(chǎn)(如動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利等)的價(jià)值。

　　(2)開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間（市場(chǎng)狀況）

　　開發(fā)完成的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間不一定是開發(fā)完成之時(shí)，有三種情況：

　　◆一般銷售的，預(yù)測(cè)它在開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。

　　◆預(yù)售的，則預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。

　　◆延遲銷售的，預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。

　　(3)開發(fā)完成后的價(jià)值的測(cè)算方法：

　　◆銷售的，通常采用比較法并考慮類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來變化趨勢(shì)，或者采用比較法與長期趨勢(shì)法相結(jié)合，比較的單位一般為單價(jià)而不是總價(jià)。

　　◆出租或自營的房地產(chǎn)，可先測(cè)算其租賃或自營的凈收益，再采用收益法將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。

　　強(qiáng)調(diào)：假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值，不能用成本法求取。

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