第五節(jié)　建筑物折舊的測算

　　一、建筑物折舊

　　1.建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價值的減損。其金額為建筑物在價值時點的重新購建成本 與在價值時點的市場價值 之差。

　　建筑物折舊=建筑物重新購建成本-建筑物市場價值

　　2.建筑物折舊的原因

　　折舊總額＝物質折舊＋功能折舊＋外部折舊

　　(1)物質折舊，也稱為物質損耗、有形損耗，是因自然力作用或使用導致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。

　　(2)功能折舊，是因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損 。如：功能缺乏、功能落后、功能過剩。導致功能折舊的原因有：科學技術進步、人們的消費觀念改變、過去的建筑標準過低、建筑設計上的缺陷等。

　　(3)外部折舊，也稱為經濟折舊，是因建筑物以外的各種不利因素 造成的建筑物價值減損。

　　外部不利因素有：區(qū)位因素、經濟因素、其他因素。

　　考點：區(qū)分功能折舊和外部折舊。要點：就是看造成減值的因素是否和建筑物本身有關，有的就是功能折舊，沒有的就是外部折舊。

　　【例7-4】某舊住宅的重置成本為60萬元，門窗、墻面、地面等破損引起的物質折舊為5萬元，戶型設計不好、沒有獨用衛(wèi)生間、燃氣等引起的功能折舊為8萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為3萬元。請求取該舊住宅的折舊總額和折舊后價值。

　　【解】

　　(1)該舊住宅的折舊總額計算如下：

　　該舊住宅的折舊總額=物質折舊+功能折舊+外部折舊=5+8+3=16(萬元)

　　(2)該舊住宅的折舊后價值計算如下：

　　該舊住宅的現(xiàn)值=重置成本-折舊=60-16=44(萬元)

　　【例題】建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。其中，屬于經濟折舊的有(　)。

　　A.功能落后

　　B.功能缺乏

　　C.環(huán)境污染

　　D.交通擁擠

　　E.正常使用的磨損

　　『正確答案』CD

　　『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。外部折舊也稱為經濟折舊，是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。選項AB為功能折舊，選項E為物質折舊。參見教材P312。

　　二、折舊求取方法——年限法

　　1.年限法及年限的相關概念

　　(1)年限法，也稱為年齡—壽命法，是根據(jù)建筑物的有效年齡和預期經濟壽命或預期剩余經濟壽命 來測算建筑物折舊的方法。

　　(2)建筑物的年齡(實際年齡、有效年齡 )。

　　◆實際年齡——自竣工時起至價值時點止。

　　◆有效年齡：是根據(jù)價值時點的建筑物實際狀況 判斷的建筑物年齡。和建筑物的使用養(yǎng)護有關。

　　◆維修養(yǎng)護正常，有效年齡=實際年齡;

　　◆維修養(yǎng)護比正常好，有效年齡<實際年齡;

　　◆維修養(yǎng)護比正常差，有效年齡>實際年齡。

　　(3)經濟壽命：建筑物自竣工時起至其對房地產價值不再有貢獻之日止，即產生的收入大于經營費用 ，使用凈收益大于零 的持續(xù)時間。一般經濟壽命短于自然壽命 。

　　◆剩余壽命(剩余自然壽命、剩余經濟壽命)

　　◆剩余自然壽命=自然壽命-實際年齡

　　◆剩余經濟壽命=經濟壽命-有效年齡

　　◆利用年限法求建筑物折舊時，壽命應為預期經濟壽命 ，年齡應為有效年齡，剩余壽命應為預期剩余經濟壽命 。

　　2.直線法

　　(1)折舊總額=年折舊額×有效年齡

　　(2)年折舊率=年折舊額/重新購建成本

　　◆殘值=重新購建成本×殘值率

　　◆年折舊率=年折舊額÷重新購建成本

　　◆有效年齡為t年的建筑物的折舊總額=年折舊額×有效年齡

　　◆建筑物折舊后價值=重新購建成本-t年的折舊總額=重新購建成本×(1-年折舊率×t)

　　◆折舊求取時，有綜合 折舊法、分類 (結構、設備、裝修等類別)折舊加總法和個別 折舊加總法。

　　4.市場提取法

　　采用市場提取法求取建筑物折舊，是通過含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況 的建筑物的房地可比實例，來求取估價對象中的建筑物折舊。

　　◆建筑物折舊=土地重置成本+建筑物重新購建成本-舊的房地價值

　　=建筑物重新購建成本-(舊的房地價值-土地重置成本)

　　=建筑物重新購建成本-建筑物折舊后價值

　　◆市場提取法的步驟

　　(1)收集交易實例。

　　(2)選取可比實例(不少于3個)。

　　(3)對可比實例成交價格進行標準化處理、交易情況修正、房地產狀況調整 (注意：不進行市場狀況調整)。

　　(4)采用比較法或基準地價修正法，求取可比實例在成交日期土地重置成本。

　　用其他方法求出建筑物重新購建成本，減去可比實例價值。

　　◆四個重要公式

　　(1)總折舊率=建筑物折舊÷建筑物重新購建成本

　　(2)年折舊率=總折舊率÷建筑物年齡

　　(3)當殘值率為零時，建筑物經濟壽命=1÷年折舊率

　　(4)建筑物成新率=1-總折舊率

　　【例7-7】某宗房地產土地面積5000平方米，建筑面積12500平方米，現(xiàn)行市場價格4700元/平方米，土地重置成本(樓面地價)2300元/平方米，建筑物重置成本3000元/平方米，建筑物年齡10年。請計算建筑物折舊總額、總折舊率和年折舊率。

　　【解】建筑物折舊總額=土地重置成本+建筑物重置成本-房地產市場價格

　　=(2300+3000-4700)×1.25=750(萬元)

　　建筑物總折舊率=750÷(3000×1.25)=20%，八成新。

　　建筑物年折舊率=20%÷10=2%。

　　5.分解法

　　先把建筑物折舊分成：物質折舊、功能折舊和外部折舊，分別測算，再加總求取建筑物折舊。

　　第一部分：物質折舊

　　把物質折舊區(qū)分為：可修復的和不可修復的。

　　◆可修復的物質折舊，折舊——就是修復成本。

　　折舊額=在價值時點采用合理的修復方案使其恢復到新的或者相當于新的狀況的必要支出及應得利潤

　　修復的條件：修復成本≤修復后的房地產價值-修復前的房地產價值(修復增值 )。

　　注意區(qū)分估價前提，保持現(xiàn)狀，還是更新、改造和重新開發(fā)前提 ，參見第4章，最高最佳利用原則的內容。

　　◆不可修復的要區(qū)分壽命期。

　　短壽命項目 (修復項目剩余壽命短于整體建筑物剩余經濟壽命，常見于設備、裝修等)，根據(jù)重新購建成本、年齡、壽命或剩余壽命，利用年限法 計算折舊額。

　　長壽命項目 (修復項目剩余壽命等于或長于整體建筑物剩余經濟壽命，常見于建筑物)，根據(jù)建筑物的重新購建成本 減去各個可修復項目的修復成本 和短壽命項目的重新購建成本 后的余額、建筑物的有效年齡、經濟壽命或剩余經濟壽命，利用年限法 計算折舊額(合并計算)。

　　【例7-8】某個建筑物的建筑面積為500平方米，重置成本為3600元/平方米，有效年齡為10年，預期經濟壽命為50年。其中，門窗等損壞的修復成本為2萬元;建筑設備的重置成本為60萬元，年齡為10年，平均壽命為15年。裝飾裝修的重置成本為600元/平方米，年齡為3年，平均壽命為5年;殘值率假設均為零。請計算該建筑物的物質折舊額。

　　【解】物質折舊額計算如下：

　　可修復的物質折舊：門窗等破損的修復成本=2(萬元)

　　不可修復的短壽命項目的折舊：

　　建筑設備的折舊額=60×1/15×10=40(萬元)

　　裝飾裝修的折舊額=600×500×1/5×3=18(萬元)

　　長壽命項目的折舊額：(3600×500-20000-600×500-600000)×1/50×10=17.6(萬元)

　　該建筑物的物質折舊額=2+18+40+17.6=77.6(萬元)。

　　第二部分：功能折舊

　　功能折舊分為——功能缺乏、功能落后和功能過剩 。

　　◆功能缺乏折舊的求取：

　　可修復的功能缺乏 ——

　　1)重建成本 (依然保留功能缺乏)下，用單獨比隨同的超額成本 )

　　折舊=單獨增加功能的費用-隨同增加功能的費用(當年沒隨同建設，現(xiàn)在單獨建設成本更高，是一種額外損失)。

　　2)重置成本(假設已經隨同增加，已經不存在功能缺乏)下，用單獨增加成本

　　折舊=單獨增加功能的費用

　　【例7-9】某幢應有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建成本 2000萬元，現(xiàn)單獨增加電梯，(包括建筑工程費、電梯購置費和安裝費用)需要120萬元，而重置該辦公樓時隨同增加電梯僅需100萬元，請計算該辦公樓沒有電梯引起的折舊額及扣除該折舊后的價值。

　　【解】該辦公樓沒有電梯引起的折舊額=120-100=20(萬元)

　　該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值=2000-20=1980(萬元)

　　【例7-10】某幢應有電梯而沒有電梯的辦公樓，現(xiàn)單獨增加電梯需要120萬元，相似的有電梯的辦公樓的重置成本 2100萬元，請計算該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值。

　　【解】該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值

　　=2100-120=1980(萬元)

　　解析：重置成本(已經包含了電梯，即假設當初隨同建設的電梯)為2100萬，而重建成本(不包含電梯)為2000萬元，二者的差額就是當初隨同建設電梯的費用100萬元。

　　重置成本 大，所以扣折舊多，扣的是單獨建設成本（ 120萬元);

　　重建成本 小，所以扣折舊少，扣的是超額費用 (120-100=20萬元)

　　表面看，兩個概念下扣除的折舊額是各不相同的。但是請注意：扣完折舊后的評估值，都是1980萬元。是一樣的 。

　　說明評估結論，選擇采用“重置成本 ”，還是選擇“重建成本 ”，是沒有關系的�！�—體現(xiàn)了評估的客觀性和科學性。

　　【記憶竅門】：

　　重建成本 未包含隨同建設的成本，數(shù)額較小 ，扣減的折舊為超額費用 部分;

　　重置成本 中包含了隨同建設的成本，數(shù)額較大 ，扣減的折舊是單獨建設成本 ;

　　重置重建成本，扣完折舊后的成本價值是一樣的。

　　【口決】：數(shù)值小的，扣除折舊��；數(shù)值大的，扣除折舊大�？弁旰蟮某杀緝r值一樣大 。

　　小的是——超額費用，大的是——單獨建設成本;

　　不可修復的功能缺乏 (——不存在現(xiàn)在單獨增加的可能性);

　　將每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去該功能假設在價值時點重置 建造建筑物時就具有的必要費用(隨同增加費用)，即得到折舊額。

　　折舊=損失的租金現(xiàn)值之和-隨同增加功能費用(相當于是凈損失 )

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