第二節(jié)　房地產(chǎn)價格構成

　　房地產(chǎn)價格構成 (7項)：

　�、偻恋爻杀�

　　②建設成本

　�、酃芾碣M用

　　④銷售費用

　�、萃顿Y利息

　�、掬N售稅費

　　⑦開發(fā)利潤

　　房地產(chǎn)價格=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦

　　直接成本＝土地成本＋建設成本 (帶“成本”字樣)

　　開發(fā)成本 =土地成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費(除開發(fā)利潤的前六項)

　　1.土地成本

　　購置土地的必要支出，或者開發(fā)土地的必要支出及應得利潤。

　　土地取得途徑：

　　(1)市場購買;

　　(2)征收集體土地;

　　(3)征收國有土地上房屋。

　　(1)市場購買的土地成本

　　建設用地使用權價格 (地價款)，主要用比較法、基準地價修正法、成本法求取。

　　土地取得稅費 。包括契稅、印花稅等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，按照建設用地使用權價格的一定比例來測算。

　　(2)征收集體土地的土地成本(三項構成)

　　土地征收補償費、相關稅費、其他費用。

　　①土地征收補償費用(四項構成)

　　土地補償費 (征收前3年平均年產(chǎn)值6～10倍 ，補償?shù)氖寝r(nóng)村土地所有權，給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的)

　　安置補助費 (每人征收前3年平均年產(chǎn)值4～6倍 ，每公頃最高不得超過前3年平均年產(chǎn)值的15倍 ，補償?shù)膶ο笫鞘У剞r(nóng)民)

　　(前兩項總和不得超過30倍 ，特殊情況可以提高)

　　地上附著物和青苗補償費 (補償?shù)氖堑乇砀鞣N附著物和青苗)

　　被征地農(nóng)民的社會保障費用

　�、谙嚓P稅費(五項稅費)：新菜地開發(fā)建設基金+耕地開墾費+耕地占用稅+征地管理費+政府規(guī)定的其他有關費用

　　耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。

　�、燮渌�費用

　　地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費以及城市基礎設施建設費、建設用地使用權出讓金等，通常依照規(guī)定的標準或采用比較法求取。

　　(3)征收國有土地上房屋的土地成本

　�、�房屋征收補償費用 (五項)：被征收房屋補償費+搬遷費+臨時安置費+停產(chǎn)停業(yè)損失補償費+補助和獎勵

　　②相關費用 ：房屋征收評估費+房屋征收服務費+政府規(guī)定的其他有關費用

　�、燮渌�費用

　　一般包括地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費以及城市基礎設施建設費、建設用地使用權出讓金等，通常依照規(guī)定的標準或采用比較法求取。

　　2.建設成本

　　(1)前期費用 ，例如市場調研、可行性研究、項目策劃、環(huán)境影響評價、交通影響評價、工程勘察、測量、規(guī)劃及建筑設計、工程造價咨詢、建設工程招標，以及施工通水、通電、通路、場地平整和臨時用房等開發(fā)項目前期工作的必要支出。

　　(2)建筑安裝工程費 ，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的建筑工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等費用。附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。

　　注意區(qū)分：基礎設施建設費、公共配套設施建設等，避免重復計算或漏算。

　　(3)基礎設施建設費 ，是指建筑物2m以外和項目紅線范圍內(nèi)的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設施的建設費用，以及各項設施與市政干道、干管、干線等的接口費用。

　　(4)公共配套設施建設費 ，包括城市規(guī)劃要求配套的教育(如幼兒園)、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化體育(如文化活動中心)、社區(qū)服務(如居委會)等非營業(yè)性設施 的建設費用。

　　(5)其他工程費 。

　　(6)開發(fā)期間稅費 ，稅收和地方政府或有關部門收取的費用。如綠化建設費，人防工程費、水電增容費、白蟻防治費等。

　　3.管理費用

　　是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，通常按土地成本與建設成本之和的一定比例來測算。

　　4.銷售費用

　　指預售或銷售房地產(chǎn)的必要支出。為便于投資利息的測算，分為銷售之前發(fā)生的費用和與銷售同時發(fā)生的費用。通常按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比例測算。

　　5.投資利息

　　房地產(chǎn)開發(fā)完成或實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息。只要形成了資金占用，就要計算利息 。

　　土地成本、建設成本、管理費用和銷售費用(四項)，借貸資金/自有資金都應計算利息。自有資金要考慮機會成本。

　　投資利息的計算(五方面)

　　(1)應計息項目(四項)：土地成本，建設成本，管理費用，銷售費用 (注：銷售稅費一般不計利息 。因為沒有資金占用時間)。

　　(2)計息周期，計算利息的單位時間——年、半年、季、月。

　　(3)計息期——估算建設期(有些是一次性發(fā)生的，有些是建設期內(nèi)均勻發(fā)生的)。

　　(4)計息方式——單利和復利兩種方式。

　　P×(1+i1×n)=P×(1+i2)n

　　i1單利利率F=P·(1+i1×n)

　　i2復利利率F=P·(1+i2)n

　　如3年期存款的單利年利率應大于：[(1+5%)3-1]/3=5.25%

　　(5)利率——投資利息計算中一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。

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