第六節(jié)　直接資本化法

　　1.直接資本化法概述

　　資本化率(capitalization rate，R)是房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比。利用資本化率將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法的公式為：

　　V=NOI/R

　　式中V——房地產(chǎn)價(jià)值;

　　NOI——房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益;

　　R——資本化率。

　　收益乘數(shù) 是房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格與其未來(lái)第一年的收益的比值。利用收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法的公式為：

　　房地產(chǎn)價(jià)值=年收益×收益乘數(shù)

　　直接資本化中未來(lái)第一年的收益有時(shí)用當(dāng)前的收益近似代替。

　　2.收益乘數(shù)法的種類(lèi)

　　用于直接資本化的收益類(lèi)型主要有潛在毛收入、有效毛收入和凈收益，相應(yīng)的收益乘數(shù)有潛在毛收入乘數(shù)(PGIM)、有效毛收入乘數(shù)(EGIM)和凈收益乘數(shù)(NIM)。

　　(1)潛在毛收入乘數(shù)法

　　潛在毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即：

　　V=PGI×PGIM

　　潛在毛收入乘數(shù)是類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即：

　　PGIM=V/PGI

　　潛在毛收入乘數(shù)法沒(méi)有考慮房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異 (潛在，說(shuō)明是最大可能)。因此，如果估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的空置率差異不大，并且運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率相似，則使用潛在毛收入乘數(shù)法是一種簡(jiǎn)單可行的方法。

　　該方法較粗糙，適用于估價(jià)對(duì)象資料不充分或精度要求不高的估價(jià)。

　　(2)有效毛收入乘數(shù)法

　　有效毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即：

　　V=EGI×EGIM

　　有效毛收入乘數(shù)是類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即：

　　EGIM=V/EGI

　　有效毛收入乘數(shù)法考慮了房地產(chǎn)的空置和收租損失情況 。因此，當(dāng)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的空置率有較大的差異，而且這種差異預(yù)計(jì)還將繼續(xù)下去時(shí)，則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。

　　有效毛收入乘數(shù)法的缺點(diǎn)是沒(méi)有考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異 ，因此也只適用于做粗略的估價(jià)。

　　(3)凈收益乘數(shù)法(用的最多)

　　凈收益乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的凈收益乘以?xún)羰找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法： V=NOI×NIM

　　凈收益乘數(shù)是類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即： NIM=V/NOI

　　凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算。

　　凈收益乘數(shù)與資本化率互為倒數(shù) ，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式，即： V=NOI/R

　　3.資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

　　資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場(chǎng)提取法，通過(guò)市場(chǎng)上近期交易的與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式(包括凈收益的變化、收益期的長(zhǎng)短)等相同的許多類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料(由這些資料可求得年收益和價(jià)格)求取。

　　利用市場(chǎng)提取法求取資本化率的公式為： R=NOI/V

　　利用市場(chǎng)提取法求取收益乘數(shù)的公式為： 收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益

　　4.資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系

　　資本化率(R)和報(bào)酬率(Y)都是將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但兩者有很大的區(qū)別。

　　資本化率是在直接資本化法 中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率 ;

　　報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法 中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。

　　資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率(通常用未來(lái)第一年的凈收益除以?xún)r(jià)格來(lái)計(jì)算)，僅表示收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力 ;

　　報(bào)酬率是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益，以求取未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值的比率。

　　在報(bào)酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計(jì)算公式會(huì)有所不同。

　　例如，在凈收益每年不變且收益期為無(wú)限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：

　　V=A/Y

　　在凈收益每年不變但收益期為有限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：

　　在凈收益按比率g逐年遞增且收益期為無(wú)限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：

　　在預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格相對(duì)變動(dòng)的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：

　　在上述四種情況下的報(bào)酬資本化法公式中，Y是報(bào)酬率。

　　資本化率是不區(qū)分凈收益流模式的，在所有情況下的未來(lái)第一年的凈收益與價(jià)格的比率(A/V)都是資本化率。

　　在上述第一種情況下，資本化率正好等于報(bào)酬率，即：

　　R=Y

　　在上述第二種情況下，資本化率就不等于報(bào)酬率。它與報(bào)酬率的關(guān)系變?yōu)椋?/P>

　　在上述第三種情況下，資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系變?yōu)椋?/P>

　　R=Y-G

　　在上述第四種情況下，資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系變?yōu)椋?/P>

　　報(bào)酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短等無(wú)直接關(guān)系，而資本化率與凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短等有直接關(guān)系。 (注意判斷題)

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