第五節(jié)　報酬率的確定

　　1.報酬率的實質(熟悉)

　　投資回收——所投入資金的收回，即保本。

　　投資回報——所投入的資金全部收回以后的額外所得，即報酬。

　　投資收益與風險呈正相關。估價采用的報酬率，應等同于與獲取估價對象凈收益具有同等風險的投資的報酬率。

　　房地產價值與報酬率負相關。不同地區(qū)、時期、用途、類型的房地產，由于風險不同，報酬率是不盡相同的。

　　不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產，同一類型房地產的不同權益類型，例如期間收益和期末轉售收益、基于合同租金的收益和基于市場租金的收益、土地收益和建筑物收益、抵押貸款收益和自有資金收益，由于風險不同，報酬率是不盡相同的。因此，在實際估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率數(shù)值。

　　但這又不意味著估價師可以隨意選取報酬率。選取的報酬率必須有市場等依據(jù)，并經得起理論推敲和進行橫向(不同房地產之間)、縱向(前后不同時間之間)比較。

　　2.報酬率的求取方法(熟悉)

　　方法一：市場提取法

　　無限年期，利用公式Y=A/V

　　有限年期，利用公式

　　等式成立時的Y值，就是我們要求的報酬率。

　　采用試錯法計算，再線性內插

　　(與第二科中計算內部收益率的方法一樣，本教材中沒有例題，故不作要求)

　　收益按一定比例遞增且收益期限無限時，利用公式。

　　方法二：累加法

　　報酬率=安全利率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率

　　其中：

　�、偻顿Y風險補償率，是指當投資者投資于收益不確定、具有一定風險性的房地產時，他必然會要求對所承擔的額外風險有所補償，否則就不會投資。

　�、诠芾碡摀�補償率，是指一項投資所要求的操勞越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有所補償。房地產要求的管理工作一般超過存款、證券。

　　③缺乏流動性補償率，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償。房地產與存款、股票、債券、黃金相比，出售要困難，變現(xiàn)能力弱。

　　④投資帶來的優(yōu)惠率，是指由于投資房地產可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資(如可以抵押貸款)，從而投資者會降低所要求的報酬率。

　　累加法應用舉例　表6-3

　　方法三：投資收益率排序插入法

　　排序插入法的操作步驟和主要內容如下：

　　(1)調查、收集有關不同類型的投資及其收益率、風險程度等資料，如各種類型的政府債券利率、銀行存款利率、公司債券利率、基金收益率、股票收益率、估價對象所在地房地產投資及其他投資的收益率、風險程度等。

　　(2)將所收集的不同類型投資按風險大小排序(或根據(jù)收益率從低到高的順序排列)，制成圖表(如圖6-7)。

　　(3)將估價對象與這些投資的風險程度進行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產的安全性等，判斷出同等風險的投資，確定估價對象風險程度應落的位置。

　　(4)根據(jù)估價對象風險程度所落的位置，在圖表上找出對應的收益率，從而求出了估價對象的報酬率。

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