第三節(jié)　收益期和持有期的測算

　　收益期是預(yù)計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益(大于0)的時間，即自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間�！�—凈收益大于0的持續(xù)時間。 收益期應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命進(jìn)行測算。

　　土地使用權(quán)剩余期限是自價值時點起至土地使用權(quán)使用期限結(jié)束時止的時間。

　　建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自價值時點起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時止的時間。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻(xiàn)的時間，即建筑物自竣工時起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)時止的時間 。

　　對收益性房地產(chǎn)來說，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命具體是建筑物自竣工時起，在正常市場和運營狀況下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間 ，如圖6-2所示。

　　圖6-2　建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命

　　建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限可能同時結(jié)束，也可能不同時結(jié)束，有3種情形：

　　(1)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限同時結(jié)束。收益期為土地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

　　這是最簡單的情況，考試不會考核這種情況。

　　(2)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束，或者說土地使用權(quán)剩余期限超過建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命(房早到期，地晚到期)。

　　收益期以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命計算，再加上自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限土地使用權(quán)在價值時點的價值。（ 兩個階段)

　　自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限土地使用權(quán)在價值時點的價值，等于自價值時點起計算的剩余期限土地使用權(quán)在價值時點的價值，減去以收益期為使用期限的土地使用權(quán)在價值時點的價值。

　　①收益期內(nèi)的凈收益現(xiàn)值

　�、谑找嫫谕馐Ｓ嗤恋厥褂脵�(quán)的價值

　　總價值=①+(②折現(xiàn)值)

　　例如，某宗收益性房地產(chǎn)的建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，土地使用權(quán)剩余期限為40年，求取該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值，可先求取該房地產(chǎn)30年收益期的價值，然后加上30年后的10年使用期限土地使用權(quán)在現(xiàn)在的價值。

　　該30年后的10年使用期限土地使用權(quán)在現(xiàn)在的價值，等于現(xiàn)在40年使用期限的土地使用權(quán)的價值減去現(xiàn)在30年使用期限的土地使用權(quán)的價值。

　　(3)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束，或者說建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過土地使用權(quán)剩余期限。有兩種情況：

　�、俪鲎尯贤�等約定土地使用權(quán)期間屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物。

　　②出讓合同等未約定土地使用權(quán)期間屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物。

　　對于第一種情況(無補(bǔ)償)，房地產(chǎn)的價值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期計算的價值。

　　對于第二種情況(有補(bǔ)償)，房地產(chǎn)的價值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期計算的價值，加上建筑物在收益期結(jié)束時的價值折現(xiàn)到價值時點的價值。

　�、偻恋氐狡跁r無補(bǔ)償。按土地到期時間作收益期

　�、谕恋氐狡跁r建筑物有補(bǔ)償

　　評估承租人權(quán)益價值的，收益期為剩余租賃期限。

　　利用預(yù)知未來若干年后價格的公式求取價值或價格，以及收益期較長、難以預(yù)測該期限內(nèi)各年凈收益的，應(yīng)估計持有期。

　　持有期是預(yù)計正常情況下持有估價對象的時間，即自價值時點起至估價對象未來轉(zhuǎn)售時止的時間。持有期應(yīng)根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間及能預(yù)測期間收益的一般期限來確定，一般為5年至10年。

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