第一節(jié)　收益法概述

　　1.收益法的含義

　　收益法是根據(jù)估價對象的預期收益來求取估價對象價值或價格的方法。

　　預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。將未來收益轉換為價值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，稱為資本化 。

　　收益法兩大方法。

　　(1)報酬資本化法是現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 ，即房地產(chǎn)的價值或價格等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各年的凈收益，利用報酬率將其折現(xiàn)到價值時點后相加，得到估價對象價值或價格的方法。

　　報酬資本化法示意圖

　　(2)直接資本化法 是預測估價對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法。

　　將未來第一年的收益乘以 收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法，具體稱為收益乘數(shù)法。

　　收益法的本質——以房地產(chǎn)的預期未來收益為導向，求取房地產(chǎn)的價值或價格。

　　收益法測算出的價值簡稱為收益價格 。

　　收益法的雛形是用若干年的年地租(或若干倍的土地年收益)來表示土地價值的早期購買年法，即：

　　地價=年地租×購買年

　　地價=地租/利息率

　　購買年法 是地租資本化法的另一種表現(xiàn)——購買年是利息率的倒數(shù)。

　　2.收益法的理論依據(jù)(熟悉)——預期原理

　　收益法的基本思想：房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能夠獲得收益，而且可以在未來不斷地獲取收益。將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的，不是購買房地產(chǎn)本身，而是購買房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的一系列收益，即以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列資金。

　　于是，一宗房地產(chǎn)的價值就相當于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會帶來與該房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。

　　如果，某筆資金×利率=房地產(chǎn)的收益

　　那么，這筆資金就是該房地產(chǎn)的價值。將上述等式變換一下便得到：

　　房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)的收益/利率

　　例如，某人擁有一宗房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生2萬元的收益(如出租凈收入)，另外有40萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到2萬元的利息，則對該人來說，該房地產(chǎn)與40萬元的資金等價，即值40萬元。(并不真實存在，而是在觀念上這么認為，虛擬資本)。

　　收益性房地產(chǎn)價值高低的決定因素(三因素)：未來凈收益的大小（a _t ），獲取凈收益期限的長短（n），獲取凈收益的可靠程度（即風險程度，可用折現(xiàn)率反應） 。

　　未來凈收益at正比

　　收益持續(xù)時間n正比

　　收益：風險r反比

　　3.收益法適用的估價對象(掌握)

　　收益性房地產(chǎn)。不限于其本身目前是否有收益（實際收益），只要其類似房地產(chǎn)有收益（客觀收益）即可。

　　不適用于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價。

　　收益法中的資本化技術，常用于比較法和成本法中，如比較法中因土地使用期限、收益期等不同進行的價格調整(如剩余土地使用期限的差別，30年與50年)，成本法中不可修復的建筑物折舊的計算(如不可修復的功能折舊);房地產(chǎn)損害賠償中房地產(chǎn)價值減損和相關經(jīng)濟損失的評估。

　　4.收益法估價需要具備的條件——房地產(chǎn)未來的收益和風險能夠較準確地預測 。

　　5.收益法估價的操作步驟(熟悉)(五步)

　�、龠x擇具體估價方法(報酬資本化法or直接資本化法);

　�、跍y算收益期或持有期;

　　③測算未來收益;

　�、艽_定報酬率或資本化率、收益乘數(shù);

　　⑤計算收益價值。

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