第九節(jié) 比較法總結(jié)
總結(jié)：比較法是通過類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值或價格。
首先，從現(xiàn)實房地產(chǎn)市場中收集大量交易實例。
其次，針對特定的估價對象、估價目的和價值時點，從收集的交易實例中選取一定數(shù)量、符合一定條件的交易實例，即選取一定數(shù)量的可比實例。
然后，對可比實例的成交價格依次進(jìn)行換算、修正和調(diào)整。
“換算”即建立比較基礎(chǔ)，是把各個可比實例的成交價格處理成口徑一致、相互可比的價格;
“修正”即交易情況修正，是把可比實例實際而可能是非正常的成交價格處理成正常價格;
“調(diào)整”包括市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，市場狀況調(diào)整是把可比實例在其成交日期的價格處理成在價值時點的價格，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是把可比實例在自身狀況下的價格處理成在估價對象狀況下的價格。
最后，采用平均數(shù)、中位數(shù)等方法，把經(jīng)過處理得到的多個比較價值綜合成一個比較價值，即測算出了估價對象的價值或價格。
圖5-3 比較法總結(jié)
比較法估價測算匯總表
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單位 |
可比實例1 |
可比實例2 |
可比實例…… | ||
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1.成交價格 |
總價 |
元 |
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單價 |
元/m2 |
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2.成交日期 |
年月日 |
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3.建立比較基礎(chǔ)后價格 |
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3.1統(tǒng)一財產(chǎn)范圍后價格 |
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3.2統(tǒng)一付款方式后價格 |
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3.3統(tǒng)一融資條件后價格 |
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3.4統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)后價格 |
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3.5統(tǒng)一計價單位后價格 |
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4.交易情況修正后價格 |
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4.1交易情況修正系數(shù) |
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5.市場狀況調(diào)整后價格 |
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5.1市場狀況調(diào)整系數(shù) |
% |
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6.房地產(chǎn)狀況調(diào)整后價格 |
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6.1區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù) |
% |
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6.1.1××區(qū)位因素調(diào)整率 |
% |
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6.1.2××區(qū)位因素調(diào)整率 |
% |
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……××區(qū)位因素調(diào)整率 |
% |
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6.2實物狀況調(diào)整系數(shù) |
% |
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6.2.1土地實物狀況調(diào)整系數(shù) |
% |
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6.2.1.1××土地實物狀況調(diào)整率 |
% |
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6.2.1.2××土地實物狀況調(diào)整率 |
% |
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……××土地實物狀況調(diào)整系率 |
% |
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6.2.2建筑物實物狀況調(diào)整系數(shù) |
% |
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6.2.2.1××建筑物實物狀況調(diào)整率 |
% |
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6.2.2.2××建筑物實物狀況調(diào)整率 |
% |
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……××建筑物實物狀況調(diào)整率 |
% |
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6.3權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù) |
% |
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6.3.1土地權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù) |
% |
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6.3.2建筑物權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù) |
% |
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7.單個可比實例比較價值 |
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8.比較價值 |
總價 |
元 |
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單價 |
元/m2 |
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