第八節(jié)　計(jì)算比較價值

　　一、計(jì)算單個可比實(shí)例的比較價值

　　比較法估價需要對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正或調(diào)整。

　　把修正和調(diào)整綜合在一起的公式：

　　(1)金額修正和調(diào)整下的公式：

　　比較價值=可比實(shí)例成交價格±交易情況修正金額±市場狀況調(diào)整金額±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額

　　(2)百分比修正和調(diào)整下的加法公式：

　　比較價值=可比實(shí)例成交價格×(1+交易情況修正系數(shù)+市場狀況調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))

　　(3)百分比修正和調(diào)整下的乘法公式：

　　比較價值=可比實(shí)例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　值得注意的是，上述百分比修正和調(diào)整下的加法公式和乘法公式，只是文字上的形象表示。這就造成了從表面上看，似乎各種修正和調(diào)整系數(shù)無論是在加法式中還是在乘法公式中都是相同的，而實(shí)際上它們是不同的。仍然假設(shè)交易情況修正中可比實(shí)例的成交價格比其正常價格高或低的百分率為±S%，市場狀況調(diào)整中從成交日期到價值時點(diǎn)可比實(shí)例同類房地產(chǎn)價格上漲或下跌的百分率為±T%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整中在價值時點(diǎn)可比實(shí)例在自身狀況下的價格比在估價對象狀況下的價格高或低的百分率為±R%，則有：

　　(1)百分比修正和調(diào)整下的加法公式為：

　　比較價值×(1±S%±R%)=可比實(shí)例成交價格×(1±T%)

　　(2)百分比修正和調(diào)整下的乘法公式為：

　　比較價值×(1±S%)×(1±R%)=可比實(shí)例成交價格×(1±T%)

　　以百分比修正和調(diào)整下的乘法公式為例，進(jìn)一步說明比較法的綜合修正和調(diào)整計(jì)算。由于房地產(chǎn)狀況調(diào)整有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整，所以較具體的綜合修正和調(diào)整公式，有直接比較修正和調(diào)整公式及間接比較修正和調(diào)整公式。

　　(1)直接比較修正和調(diào)整公式：

　　比較價值

　　上式中，交易情況修正的分子為100，表示以正常價格為基準(zhǔn);市場狀況調(diào)整的分母為100，表示以成交日期的價格為基準(zhǔn);房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子為100，表示以估價對象狀況為基準(zhǔn)。

　　(2)間接比較修正和調(diào)整公式：

　　上式中，標(biāo)準(zhǔn)修正的分子為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分;房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，分子是估價對象狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。

　　對交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整時，分別對可比實(shí)例成交價格的修正或調(diào)整幅度不宜超過20%;共同修正和調(diào)整幅度不宜超過30%;修正和調(diào)整后的各個比較價值，最高價與最低價的比值不宜大于1.2。(單因素不超20%，各因素綜合不超30%。各比較價值最高最低值的比值不大于1.2)。

　　超過這個范圍，宜更換可比實(shí)例;無可比實(shí)例更換時，要在估價報告中陳述理由。

　　二、計(jì)算最終的比較價值(了解)

　　一個可比實(shí)例，對應(yīng)著一個比較價值。

　　將多個比較價格修正為一個最終價格的方法

　　(1)平均數(shù)：簡單平均數(shù)、加權(quán)平均數(shù)

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