第七節(jié)　房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義(熟悉)

　　經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其自身狀況下的價(jià)格變成在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。

　　二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容(掌握)

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。

　　(一)區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　區(qū)位狀況調(diào)整，使可比實(shí)例在自身區(qū)位狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況下的價(jià)格的處理。

　　調(diào)整內(nèi)容：位置(包括所處的方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向等)、交通(包括進(jìn)、出的方便程度等)、外部配套設(shè)施(包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施)、周圍環(huán)境(包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀)等區(qū)位因素。

　　(二)實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　實(shí)物狀況調(diào)整，使可比實(shí)例在自身實(shí)物狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況下的價(jià)格的處理。

　　調(diào)整內(nèi)容：

　　土地——土地面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度等土地實(shí)物因素;

　　建筑物——建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、外觀、新舊程度等建筑物實(shí)物因素。

　　(三)權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容

　　權(quán)益狀況調(diào)整，使可比實(shí)例在自身權(quán)益狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)格的處理。

　　可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，調(diào)整內(nèi)容：規(guī)劃條件(如容積率)、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等權(quán)益因素。

　　在實(shí)際估價(jià)中，遇到最多的是土地使用期限調(diào)整，其調(diào)整的具體方法參見本書第六章“收益法及其運(yùn)用”的有關(guān)內(nèi)容。

　　三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟(掌握)

　　總體的兩種思路：

　　直接比較法——以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況直接進(jìn)行比較。

　　間接比較法——設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況間接比較。

　　具體步驟：

　　(1)確定影響因素。區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益。

　　(2)找出差異程度。比較估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例，找出差異程度。

　　(3)轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度。將房地產(chǎn)狀況差異程度(如房齡、樓層、朝向)，轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度。

　　(4)調(diào)整。根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

　　調(diào)整方向：

　　可比實(shí)例比估價(jià)對(duì)象好，確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí)，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格減價(jià);

　　可比實(shí)例比估價(jià)對(duì)象差，確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí)，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格加價(jià)。

　　(總原則——優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià))

　　四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法

　　①直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整;(最常見，考試最頻繁)

　�、诳們r(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整;

　�、劢痤~調(diào)整、百分比調(diào)整;

　�、芗臃ㄕ{(diào)整、乘法調(diào)整。

　　(一)直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整

　　直接比較調(diào)整是以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況進(jìn)行比較，根據(jù)差異對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整(見表5-3)：

　�、俅_定若干種對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況因素，如分為10種因素。

　�、诟鶕�(jù)每種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度確定權(quán)重。

　�、垡怨纼r(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)(房地產(chǎn)狀況打分分?jǐn)?shù)定為100分)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況逐個(gè)因素進(jìn)行比較、評(píng)分。如可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好，分?jǐn)?shù)高于100分;反之，分?jǐn)?shù)低于100分。

　�、軐⒗塾�(jì)所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率。

　�、堇�用該比率對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

　　表5-3　房地產(chǎn)狀況直接比較表

　　表5-4　房地產(chǎn)狀況間接比較表

　　采用間接比較調(diào)整進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：

　　上式位于分母和分子的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，分別為可比實(shí)例狀況和估價(jià)對(duì)象狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。

　　上述公式表達(dá)了間接比較調(diào)整的兩個(gè)步驟：第一步，將可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格調(diào)整為在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格：

　　(分母中的括號(hào)內(nèi)，是可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況相比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分)

　　第二步，將可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格：

　　(分子中的括號(hào)內(nèi)，是估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況相比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分)

　　(二)總價(jià)調(diào)整和單價(jià)調(diào)整

　　總價(jià)調(diào)整是基于總價(jià)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格(總價(jià))進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;

　　單價(jià)調(diào)整是基于單價(jià)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格(單價(jià))進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

　　(三)金額調(diào)整和百分比調(diào)整

　　金額調(diào)整是采用金額對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，基本公式為：

　　可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格

　　在百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)。假設(shè)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格高或低的百分率為±R%(當(dāng)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格高時(shí)，為+R%;低時(shí)，為-R%)：

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)是1/(1±R%)，不是±R%，也不是(1±R%)。

　　(和直接比較法的修正系數(shù)是一樣的，100/(可比實(shí)例對(duì)比估價(jià)對(duì)象得分))

　　(四)加法調(diào)整和乘法調(diào)整

　　在百分比調(diào)整中，當(dāng)同時(shí)進(jìn)行多種價(jià)格影響因素調(diào)整時(shí)，又有加法調(diào)整和乘法調(diào)整。

　　在實(shí)際房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，通常是根據(jù)每種因素的具體情況，如土地使用期限、容積率、建筑物年齡、樓層、朝向、戶型、裝修、層高等，采用適用的方法予以調(diào)整。

　　以樓層調(diào)整為例，假設(shè)估價(jià)對(duì)象是一套舊住宅，該住宅位于一幢二十世紀(jì)八九十年代建造、磚混結(jié)構(gòu)、無電梯、總層數(shù)為6層的住宅樓的4層。為評(píng)估該住宅的價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例。其中，甲可比實(shí)例位于一幢同類6層住宅樓的5層，成交價(jià)格為2900元/m2;乙可比實(shí)例位于一幢同類5層住宅樓的4層，成交價(jià)格為3100元/m2;丙可比實(shí)例位于一幢同類5層住宅樓的5層，成交價(jià)格為2700元/m2。

　　假設(shè)通過對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地同類5層、6層住宅樓中的住宅成交價(jià)格進(jìn)行大量調(diào)查及統(tǒng)計(jì)分析，得到以一層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅市場(chǎng)價(jià)格差異系數(shù)見表5-5，并得到6層住宅樓的一層住宅市場(chǎng)價(jià)格為5層住宅樓的一層住宅市場(chǎng)價(jià)格的98%。則對(duì)該三個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行樓層調(diào)整如下：

　　表5-5　5層、6層普通住宅樓不同樓層的市場(chǎng)價(jià)格差異系數(shù)

　　構(gòu)建房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正系數(shù)的時(shí)候，估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況得分在分子中，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況得分在分母中。