第五節(jié)　交易情況修正

　　一、交易情況修正的含義

　　可比實(shí)例的成交價(jià)格如果是不正常的，應(yīng)修正為正�！�—即交易情況修正。

　　二、造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素

　　(1)利害關(guān)系人 之間的交易;

　　(2)對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解 的交易(信息不充分);

　　(3)被迫出售或被迫購(gòu)買 的交易;

　　(4)人為哄抬 價(jià)格的交易;

　　(5)對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好 的交易;

　　(6)相鄰房地產(chǎn)合并 的交易(規(guī)模經(jīng)濟(jì)，外部效應(yīng)內(nèi)部化);

　　(7)受迷信 影響的交易。

　　特殊交易情況下的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)合適的交易實(shí)例少于3個(gè)時(shí) ，在掌握特殊交易情況且能量化其對(duì)成交價(jià)格影響的情況下，可將特殊交易情況下的交易實(shí)例選為可比實(shí)例，并對(duì)其進(jìn)行交易情況修正 。

　　(目的：為了鼓勵(lì)比較法的應(yīng)用，所以放寬了選取可比實(shí)例的條件)

　　三、交易情況修正的方法

　　1.總價(jià)修正、單價(jià)修正

　　總價(jià)修正是基于總價(jià)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正;單價(jià)修正是基于單價(jià)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正。

　　2.金額修正(加法模型)、百分比修正(乘法模型)

　　金額修正，采用金額對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正：

　　可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正金額=可比實(shí)例正常價(jià)格

　　百分比修正，采用百分比對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正：

　　可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常價(jià)格

　　在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn) 來確定。

　　假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高或低的百分率為±S%(當(dāng)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高時(shí)，為+S%;低時(shí)，為-S%)，則有：

　　可比實(shí)例正常價(jià)格×(1±S%)=可比實(shí)例成交價(jià)格

　　可比實(shí)例成交價(jià)格×1/(1±S%)=可比實(shí)例正常價(jià)格

　　在交易情況修正中以正常價(jià)格為基準(zhǔn)的原因在于，以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，只會(huì)有一個(gè)比較基礎(chǔ)，以實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，則會(huì)出現(xiàn)多個(gè)比較基礎(chǔ)。

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