第一節(jié)　比較法概述

　　一、比較法的含義

　　根據(jù)與估價對象相似房地產(chǎn) 的成交價格，求取估價對象價值或價格。

　　類似房地產(chǎn)——與估價對象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度 等相同或相近。

　　可比實例 是符合一定條件的類似房地產(chǎn)的交易實例，具體是指交易實例中，交易方式適合估價目的、成交日期接近 價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格 的估價對象的類似房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。

　　比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場成交價格為導(dǎo)向 (簡稱市場導(dǎo)向)來求取房地產(chǎn)的價值或價格。

　　利用實際發(fā)生、經(jīng)過市場“檢驗”的與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格，來求取估價對象的價值或價格，直接、直觀、有說服力，結(jié)果易于被理解、認(rèn)可或接受。

　　【2012年真題】比較法求得的價值是最真實、最可靠的，因為它是市場價格的體現(xiàn)。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是比較法估價需要具備的條件。比較法求得的價值有時并不一定合理、真實，因為在房地產(chǎn)市場參與者群體過于樂觀或過于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價格可能被市場所高估或低估，造成了房地產(chǎn)市場價格不合理偏離房地產(chǎn)本身的價值。參見教材P177。

　　二、比較法的理論依據(jù)

　　理論依據(jù)——替代原理 ，在同一市場上相似的房地產(chǎn)有相近的價格。

　　三、比較法適用的估價對象

　　同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性 的房地產(chǎn)，如：

　�、僮≌�，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。②寫字樓。③商鋪。④標(biāo)準(zhǔn)廠房。⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。

　　(注意區(qū)分：特殊廠房，在建工程 )

　　不適用：

　�、�數(shù)量少 ，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等。

　　②交易少 ，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等。

　�、�可比性差 ，如在建工程(完工程度差異大)等。

　　比較法的原理和技術(shù)，可以在其他方法中應(yīng)用。

　　如：收益法：市場租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率、入住率、報酬率;

　　成本法：重置成本、房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分(如土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤等);

　　假設(shè)開發(fā)法：開發(fā)完成后的價值、開發(fā)經(jīng)營期等的求取。

　　四、比較法估價需要具備的條件

　　在價值時點的近期有較多類似 房地產(chǎn)的交易。

　　市場不夠活躍或類似房地產(chǎn)交易少，難以采用比較法。

　　不采用比較法的不當(dāng)理由：估價對象所在地存在較多類似房地產(chǎn)的交易，而由于估價機構(gòu)和估價師沒有努力收集交易實例，造成不能采用比較法估價。——理由不成立

　　消除四個差異：

　�、俪山粌r格與比較價值的內(nèi)涵和形式不同;——建立比較基礎(chǔ) ;

　�、谔厥饨灰浊闆r與正常交易情況不同;——交易情況修正 (把非正常交易 情況，修正為正常交易 情況);

　　③成交日期與價值時點不同——市場狀況調(diào)整 ;把可比實例在其成交日的價格，調(diào)整為在價值時點的價格 ;

　　④可比實例狀況與估價對象狀況不同——房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ;把可比實例在自身狀況下的價格 ，調(diào)整為在估價對象狀況下的價格 。

　　五、比較法估價的操作步驟

　　7步驟：

　�、偈占�交易實例;

　�、谶x取可比實例;

　�、劢�立比較基礎(chǔ);

　�、苓M(jìn)行交易情況修正;

　�、葸M(jìn)行市場狀況調(diào)整;

　�、捱M(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;

　�、哂嬎惚容^價值。

　　步驟③～⑥是對可比實例的成交價格處理：

　　價格換算 ，使可比實例成交價格與估價對象價值或價格之間、各個可比實例的成交價格之間的內(nèi)涵和形式口徑一致、相互可比——建立比較基礎(chǔ) 。

　　價格修正 ，把可比實例非正常成交價格處理成正常價格——交易情況修正。

　　價格調(diào)整 ，對價格“參考系”調(diào)整，從可比實例“參考系”下的價格調(diào)整為估價對象“參考系”下的價格�！�—市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

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