第三節(jié)　房地產(chǎn)的種類

　　一、按立法用語劃分的種類

　　《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》中的提法，分為：土地、房屋、其他不動產(chǎn)。

　　二、按用途劃分的種類(10類)

　　(1)居住房地產(chǎn);(2)體育和娛樂房地產(chǎn);(3)商業(yè)房地產(chǎn);(4)工業(yè)房地產(chǎn);(5)辦公房地產(chǎn);(6)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn);(7)旅館房地產(chǎn);(8)特殊用途房地產(chǎn);(9)餐飲房地產(chǎn);(10)綜合用途房地產(chǎn)。

　　三、按開發(fā)程度劃分的種類(5類)(熟悉)

　　(1)生地——無基礎(chǔ)設(shè)施;

　　(2)毛地——有基礎(chǔ)設(shè)施+未拆遷;

　　(3)熟地——完善的基礎(chǔ)設(shè)施+場地平整，可直接建造建筑物;有“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”三種情況。

　　(4)在建工程——已開工但尚未建成，不具備使用條件的項目(包括緩建工程)。

　　緩建工程也是在建工程。

　　判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗收為標(biāo)志。

　　(5)現(xiàn)房——已建造完成+可直接使用。

　　【重點】熟地的類型(掌握)

　　都是指場地平整，三通指水、電、路;五通指水(給水和排水)、電、路再加上通信;七通再加上供熱和燃?xì)狻?/P>

　　四、按實物形態(tài)劃分的種類(9類)(假設(shè)開發(fā)法中用到，起點狀態(tài)，終點狀態(tài))

　　(1)土地——分為空地和有建筑物的土地;

　　(2)建筑物——分為已建成的建筑物和尚未建成的建筑物;

　　(3)土地與建筑物的綜合體;

　　●土地+現(xiàn)房

　　●土地+在建工程

　　(4)房地產(chǎn)的局部;

　　(5)未來狀況下的房地產(chǎn)——期房;

　　(6)已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)——如已拆除和完全損毀的房屋;

　　(7)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分;如，建筑物的裝飾裝修部分;再如，不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害造成的價值減損。

　　(8)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn);

　　(9)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。

　　五、按權(quán)益狀況劃分的種類(20類，考試中密集出題的重點)

　　(1)“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。“干凈”的含義(6大特征)：房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)為單獨所有;沒有出租，未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)或其他任何形式的他項權(quán)利;不存在發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款;未被人民法院查封;房地產(chǎn)開發(fā)過程中的立項、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續(xù)齊全;產(chǎn)權(quán)明確等。

　　(2)“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)，如以房改成本價購買的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房。

　　(3)“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)房地產(chǎn)，農(nóng)村村民住宅等。

　　干凈的含義：產(chǎn)權(quán)完整，沒有瑕疵。

　　(4)共有的房地產(chǎn)。按份共有和共同共有。

　　共有與單獨所有相比，是單個共有人不能自作主張，其權(quán)利要受其他共有人的制約，包括：

　�、偬幏止灿械姆康禺a(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。

　�、诎捶莨灿腥丝梢赞D(zhuǎn)讓其享有的共有的房地產(chǎn)份額，但其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

　�、垡蚬灿械姆康禺a(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人承擔(dān)連帶債務(wù)，除非法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債務(wù)關(guān)系。

　�、軐�共有的房地產(chǎn)作重大修繕，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。

　�、莨灿腥税凑占s定管理共有的房地產(chǎn);沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。

　　(5)部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)(現(xiàn)在的提法是“共有產(chǎn)權(quán)”)。典型的是以房改標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房。這種產(chǎn)權(quán)的住房可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。現(xiàn)在提倡原按房改標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房補(bǔ)足到房改成本價轉(zhuǎn)為完全產(chǎn)權(quán)。

　　(6)有租約限制的房地產(chǎn)。

　　(7)設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)。即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權(quán)，例如允許他人通行，《物權(quán)法》稱之為“供役地”。

　　(8)設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)。即已抵押的房地產(chǎn)，通常稱為抵押房地產(chǎn)。抵押人在通知抵押權(quán)人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的，不影響抵押權(quán)，受讓人處于抵押人的地位。

　　(9)有拖欠建設(shè)工程價款的房地產(chǎn)。

　　發(fā)包人違約逾期未支付工程款的，承包人可與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，或申請依法拍賣。折價款或拍賣款，承包人優(yōu)先受償。建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)，優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。(為保護(hù)建筑市場秩序)

　　承包人工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗商品房買受人。(為保護(hù)房地產(chǎn)市場秩序)

　　建筑工程價款不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。(這部分損失可以找發(fā)包人索賠)

　　(10)已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)。

　　房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費的行為;違反規(guī)定實施的，不予補(bǔ)償。

　　已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)，不得設(shè)定抵押。

　　(11)被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。

　　(12)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)。

　　(13)房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)不明確或者歸屬有爭議的房地產(chǎn)。

　　(14)臨時用地或者臨時建筑的房地產(chǎn)：未超期的臨時用地、臨時建筑、超期的臨時用地、臨時建筑。

　　(15)違法占地或違法建筑的房地產(chǎn)。

　　(16)房地產(chǎn)的租賃權(quán)。

　　(17)地役權(quán)。

　　(18)房地產(chǎn)的抵押權(quán)。

　　(19)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)。地下空間利用權(quán)和地上空間利用權(quán)。

　　(20)房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。根據(jù)估價目的，有時包含無形資產(chǎn)在內(nèi)，有時不包含無形資產(chǎn)，或者將其中的無形資產(chǎn)價值從房地產(chǎn)價值中分離出來。

　　【例題】房地產(chǎn)評估中，只能評估不包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價值。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)的種類。根據(jù)估價目的，有時需要評估其包含無形資產(chǎn)在內(nèi)的價值，有時需要評估不包含無形資產(chǎn)的價值，或者將無形資產(chǎn)價值從房地產(chǎn)價值中分離出來。參見教材P73。

　　六、按經(jīng)營使用方式劃分的種類

　　出售——比較法;

　　出租——收益法(收益——租金);

　　自營——收益法(收益——經(jīng)營利潤);

　　自用——成本法。

　　七、按是否產(chǎn)生收益劃分的種類

　　收益性房地產(chǎn)：指能直接產(chǎn)生租賃收益或者其他經(jīng)濟(jì)收益。

　　非收益性房地產(chǎn)：指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，如行政辦公樓、學(xué)校、公園等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)。

　　判定是否是收益性房地產(chǎn)，不看目前是否正在產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而看該類房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。(客觀收益能力)

　　收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價，非收益性房地產(chǎn)難以采用收益法估價。

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