第一節(jié)　房地產(chǎn)的含義

　　一、房地產(chǎn)的定義

　　土地、建筑物和其他相關定著物，實物、權益和區(qū)位的結(jié)合體。

　　二、土地、建筑物和其他相關定著物的含義(熟悉)

　　1.土地的含義

　　土地的地表范圍——該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域(平面概念);

　　土地的地上空間范圍——以飛機的飛行高度為限(立體概念);

　　土地的地下空間范圍——以人類的能力所及為限。

　　政府出讓建設用地使用權的土地，其地表范圍通常是根據(jù)界址點坐標的平面界址圖或建設用地紅線圖，由土地管理部門或規(guī)劃管理部門在地塊各轉(zhuǎn)點釘樁、埋設混凝土界樁或界石并放線來確認，形狀為封閉多邊形，面積大小依水平投影面積計算。(與測量知識印證)

　　2.建筑物的含義

　　廣義建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，狹義主要指房屋。

　　房地產(chǎn)估價中一般將建筑物作廣義理解。房屋是指有基礎、墻體、門窗和頂蓋，起著擋風遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵擾等作用，供人們在其內(nèi)部進行生活和生產(chǎn)活動的建筑空間。(房屋與構(gòu)筑物的區(qū)別：房屋有內(nèi)部空間，構(gòu)筑物沒有內(nèi)部空間，或者人們只在其外部活動)。構(gòu)筑物如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。

　　3.其他相關定著物的含義(熟悉)

　　附著或結(jié)合在土地或建筑物上不可分離的部分，土地或建筑物的從物。

　　三、房地產(chǎn)實物、權益和區(qū)位的含義

　　1.房地產(chǎn)實物的含義(考點在相關知識部分)

　　房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，如，土地形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、平整程度等，建筑物外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設施設備、裝飾裝修等。認識房地產(chǎn)實物，需要測繪、建筑、設備等專業(yè)知識。

　　房地產(chǎn)實物是有形的實體、實體的質(zhì)量、實體組合完成的功能。以一幢房屋為例，其有形的實體，如結(jié)構(gòu)，是磚木的、磚混的、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)或者鋼結(jié)構(gòu)的;實體的質(zhì)量，如優(yōu)良工程，合格工程;組合完成的功能，如空間布局如何，戶型如何。

　　2.房地產(chǎn)權益的含義(掌握)

　　★房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是依附在房地產(chǎn)實物上的權利義務�！锓康禺a(chǎn)權益包括：

　�、贀碛械姆康禺a(chǎn)權利�！�—擁有的是所有權還是使用權。

　�、谠摲康禺a(chǎn)權利受其他房地產(chǎn)權利的限制情況�！�—抵押權、租賃權或地役權(他項權利)。

　　③該房地產(chǎn)權利受房地產(chǎn)權利以外因素的限制情況。——房地產(chǎn)使用管制(對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制)(規(guī)劃因素)，相鄰關系(相鄰權)、被人民法院查封、異議登記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。

　�、诤廷垡�能區(qū)分。

　�、茴~外的利益或好處�！�—住宅帶有上學指標(如學區(qū)房)、可落戶口，電梯廣告、屋頂或外墻面可租售給廣告公司做廣告獲取經(jīng)濟收入。

　�、菹嚓P債務。——那些通常只認房地產(chǎn)而不認人的債務，如拖欠的建設工程價款、物業(yè)費、供暖費、水電費、房產(chǎn)稅等。

　　★房地產(chǎn)權利：所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經(jīng)營權、地役權、抵押權和租賃權。

　　(1)房地產(chǎn)所有權：房地產(chǎn)所有權人對自己的房地產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權利(四項權能)。(三種)

　　——單獨所有，指房地產(chǎn)由一個單位或個人享有所有權。

　　——共有，兩個以上單位或個人共同享有所有權。按份共有(區(qū)分份額)和共同共有(不區(qū)分份額)。

　　——建筑物區(qū)分所有權，業(yè)主對建筑物內(nèi)的專有部分享有所有權，對共有部分享有共有和共同管理的權利。(復合性的權利，專有部分的所有權+專有部分以外的共有部分的持份權+因共同關系所產(chǎn)生的成員權)。

　　(2)建設用地使用權

　　建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利。

　　取得方式：出讓、劃撥、租賃、作價出資或者入股、國家授權經(jīng)營。

　　(3)宅基地使用權

　　宅基地使用權人(農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員才有的權利)依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，建造住宅及其附屬設施。

　　(4)土地承包經(jīng)營權

　　也是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員才能擁有的權利。

　　(5)地役權

　　房地產(chǎn)所有權人或土地使用權人(地役權人)按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)(供役地)，以提高自己的房地產(chǎn)(需役地)效益的權利。

　　通行地役權、排水地役權、眺望地役權等。

　　(6)抵押權

　　抵押權：債務人或第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務的擔保，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，債權人有權依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。

　　(7)租賃權

　　支付租金獲得占有和使用房地產(chǎn)的權利。

　　租賃權是債權，其余屬于物權。

　　(8)物權與債權

　�、賯鶛嗍菣嗬�人請求特定義務人為或者不為一定行為的權利，債權的權利人不能要求與其債權債務關系無關的人為或者不為一定行為�！跋鄬�權”、“對人權”。

　　②物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，物權的義務人是物權的權利人以外的任何其他人�！敖^對權”、“對世權”。

　�、邸拔餀鄡�(yōu)先于債權”、“時間優(yōu)先”。

　�、芩�有權是自物權，其他的是他物權。他物權中，抵押權是擔保物權，其他的他物權是用益物權。

　　⑤房地產(chǎn)權利的分類：

　　房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等。

　　(1)位置包括：①坐落;②方位;③與相關場所的距離;④臨街(路)狀況;⑤朝向;⑥樓層。

　　(2)交通條件

　　進、出的方便程度——通達性，可及性和便捷性。

　　(3)外部配套設施，用地紅線外的基礎設施和公共服務設施。用地紅線內(nèi)的配套設施屬于實物因素。(紅線內(nèi)外有別)

　　(4)周圍環(huán)境，周圍的自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。人文環(huán)境包括該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽、居民特征(如職業(yè)、收入水平、教育程度、宗教信仰等)、治安狀況(如犯罪率)、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況(如用途)等。

　　四、房地產(chǎn)的相關名稱(了解)

　　(1)不動產(chǎn)——法律上使用

　　(2)物業(yè)——房屋及配套的設施設備和相關場地

　　(3)real estate和real property——英語翻譯

　　五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)(了解)

　　房地產(chǎn)：

　　(1)土地——僅指土地部分

　　(2)建筑物——僅指建筑物部分

　　(3)房地——專指土地和建筑物的綜合體

　　a)無建筑物的土地：

　　b)有建筑物的土地：

　　該塊土地上雖然建有建筑物，但在觀念上可把它單獨看待。具體的看待方式有兩種：

　�、贌o視建筑物的存在;

　�、诳紤]建筑物存在的影響。

　　c)建筑物：

　　建筑物雖然必須建在土地上，但在觀念上可把它單獨看待。具體的看待方式有兩種：

　�、贌o視土地的存在;

　�、诳紤]土地存在的影響。

　　對應第六章收益法中的“剩余技術”

　　d)房地：

　　下有土地，上有建筑物，此時把土地與建筑物也作為一個整體來看待。(房地合一)

　　對應第六章的“組合技術”

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