第七節(jié)　價(jià)差法

　　價(jià)差法，分別評(píng)估房地產(chǎn)在改變前后狀況下的價(jià)值之差，作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額或價(jià)值增加額的方法。

　　主要用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值減損額或價(jià)值增加額。

　　房地產(chǎn)在改變之前和改變之后狀況下的價(jià)值，通常采用比較法、收益法來評(píng)估。采用比較法來評(píng)估的，除可分別評(píng)估出改變之前和改變之后狀況下的價(jià)值后將兩者相減外，還可直接采用價(jià)值影響因素狀況的改變所造成的價(jià)值增減得出價(jià)值減損額或價(jià)值增加額。

　　計(jì)算公式：

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)值減損額或增加額=估價(jià)對(duì)象在改變之前狀況下的價(jià)值×∑價(jià)值影響因素狀況改變?cè)斐傻膬r(jià)值增減系數(shù)

　　如，房屋日照受影響造成的價(jià)值減損額，采用價(jià)差法評(píng)估，可先評(píng)估出房屋日照未受影響下的市場(chǎng)價(jià)值，然后將日照受影響造成的房屋實(shí)物因素危害、區(qū)位因素危害、使用人心理和生理因素危害、經(jīng)濟(jì)因素危害等對(duì)房屋日照未受影響下的市場(chǎng)價(jià)值的影響程度進(jìn)行分析，以百分比的形式確定相關(guān)系數(shù)。

　　價(jià)差法用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值增加額的一種情形，是測(cè)算補(bǔ)地價(jià)。

　　1.補(bǔ)地價(jià)是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件應(yīng)向國(guó)家繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金、土地出讓價(jià)款、租金、土地收益等。

　　2.需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有(3種)

　�、俑淖兺恋赜猛�、容積率等規(guī)劃條件;

　�、谘娱L(zhǎng)土地使用期限;

　　③轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。

　　3.測(cè)算方法：

　　對(duì)改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件的，總公式：

　　補(bǔ)地價(jià)=新規(guī)劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格-舊規(guī)劃條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格

　　對(duì)單純提高容積率，改變土地用途并提高容積率的補(bǔ)地價(jià)的計(jì)算：

　　補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=新樓面地價(jià)×新容積率-舊樓面地價(jià)×舊容積率

　　以教材大綱知識(shí)點(diǎn)為指導(dǎo)，精作試題，讓你備考復(fù)習(xí)做題一步到位，提高復(fù)習(xí)效率

　　【焚題庫(kù)】2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試題庫(kù)【歷年真題+章節(jié)題庫(kù)+模擬考生+考前密訓(xùn)試題】

　　在線題庫(kù)，報(bào)名資訊答疑|網(wǎng)校通關(guān)課程資料獲取，加入房地產(chǎn)估價(jià)師考試群：交流群：686276821有老師為你解答。