第三節(jié)　標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法

　　1.概念

　　標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法，是對估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并測算其價(jià)值或價(jià)格，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格調(diào)整為各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法。

　　該方法是一種批量估價(jià)方法。

　　主要用于：存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評估。

　　2.六步驟：

　　(1)確定估價(jià)范圍。估價(jià)范圍包括估價(jià)的區(qū)域范圍和房地產(chǎn)種類。估價(jià)的區(qū)域范圍即需要對哪個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，例如是某個(gè)城市的全部行政區(qū)，還是其規(guī)劃區(qū)、建成區(qū)、某個(gè)或某幾個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)。估價(jià)的房地產(chǎn)種類即需要對哪些用途和類型的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，例如是住宅，還是商店、辦公樓、旅館、廠房、倉庫等，或是各種房地產(chǎn)。

　　(2)進(jìn)行房地產(chǎn)分組。把相似的房地產(chǎn)劃分在同一組內(nèi)。通常先“分用途”，如分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、倉庫等;再“分類型”，如分為高層、多層、低層等，將商業(yè)房地產(chǎn)分為大型商場、小型店鋪等，將辦公樓分為甲級、乙級、普通辦公樓等;然后“分區(qū)域”，如成片開發(fā)的住宅按自然小區(qū)劃分，臨街商業(yè)房地產(chǎn)按路線價(jià)區(qū)段劃分。

　　(3)在每組內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)。

　　標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)是指一個(gè)組內(nèi)具有代表性的典型房地產(chǎn)。

　　標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)最好是實(shí)際存在的，也可以虛擬的。對其基本狀況(如用途、位置、樓層、朝向、戶型、面積等影響同一組內(nèi)不同房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的主要因素)作出明確界定。

　　(4)測算標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。即標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格，測算方法與測算路線價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)的方法相似。

　　(5)確定有關(guān)調(diào)整系數(shù)。如樓幢、樓層、朝向、戶型、面積等調(diào)整系數(shù)。

　　(6)計(jì)算各宗被估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。這是利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)，將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格調(diào)整為各宗被估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。

　　第四節(jié)　多元回歸分析法

　　1.多元回歸分析法的概念

　　是對估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)把房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格作為因變量，把影響房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的若干因素作為自變量，設(shè)定多元回歸模型，搜集大量房地產(chǎn)成交價(jià)格及其影響因素?cái)?shù)據(jù)，利用模型計(jì)算出各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法。

　　也是批量估價(jià)方法，主要為稅務(wù)部門服務(wù)(用于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評估)。

　　2.五步驟：

　　(1)確定估價(jià)范圍。

　　(2)進(jìn)行房地產(chǎn)分組。

　　(3)設(shè)定多元回歸模型。

　　V=b0+b1X1+b2X2+……+bnXn

　　V—因變量，房價(jià);X1、X2、……Xn—自變量，房價(jià)影響因素，如X1代表房齡，X2代表樓層，X3代表朝向，等等;n—自變量的數(shù)量;b0—常數(shù)項(xiàng)，b1、b2、……、bn是自變量的系數(shù)。

　　(4)確定多元回歸模型。

　　(5)計(jì)算各宗被估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。

　　以教材大綱知識點(diǎn)為指導(dǎo)，精作試題，讓你備考復(fù)習(xí)做題一步到位，提高復(fù)習(xí)效率

　　【焚題庫】2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試題庫【歷年真題+章節(jié)題庫+模擬考生+考前密訓(xùn)試題】

　　在線題庫，報(bào)名資訊答疑|網(wǎng)校通關(guān)課程資料獲取，加入房地產(chǎn)估價(jià)師考試群：交流群：686276821有老師為你解答。