第一節(jié)　路線價法

　　一、路線價法概述

　　(一)路線價法的含義(熟悉)

　　路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設定標準臨街深度，在每個路線價區(qū)段內選取數(shù)宗標準臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，利用相關調整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調整為各宗臨街土地價值或價格的方法。

　　(二)路線價法的理論依據(jù)(熟悉)

　　路線價法實質上是一種比較法，是比較法的派生方法。

　　理論依據(jù)— —替代原理。

　　路線價法與比較法的關系：

　　路線價法中，“標準臨街宗地”可視為比較法中的“可比實例”。若干標準臨街宗地的平均價格為“路線價”，可視為比較法中經(jīng)過交易情況修正、市場狀況調整，但未進行房地產(chǎn)狀況調整的“可比實例價格”。其余臨街土地的價值是根據(jù)其臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，對路線價進行適當?shù)恼{整(房地產(chǎn)狀況調整)來求取。

　　(只做房地產(chǎn)狀況調整，不需再做交易情況修正和市場狀況調整。)

　　路線價法與比較法的不同：路線價法不做交易情況修正和市場狀況調整;路線價先對多個可比實例價格進行綜合，然后再進行房地產(chǎn)狀況調整，而不是先分別對每個可比實例價格進行修正和調整，然后再進行綜合;利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”，即所有臨街土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值。

　　路線價法不進行交易情況修正和市場狀況調整的原因：求得的路線價——若干標準臨街宗地的平均價格，已是經(jīng)過交易情況修正后的正常價格;求得的路線價所對應的日期，已與欲求取的臨街土地價值的日期一致，都是價值時點的。

　　(三)路線價法適用的估價對象和條件(熟悉)

　　適用對象：城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的批量估價。

　　具體對象：房地產(chǎn)稅收;市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理);其他需要在短時間內對許多宗土地進行估價的情形。

　　前提條件：街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊。

　　(四)路線價法估價的操作步驟(熟悉)

　　①劃分路線價區(qū)段;

　�、谠O定標準臨街深度;

　�、圻x取標準臨街宗地;

　�、苷{查評估路線價;

　�、葜谱鲀r格修正率表;

　�、抻嬎闩R街土地的價值或價格。

　　二、劃分路線價區(qū)段(熟悉)

　　路線價區(qū)段，是指具有相同路線價的地段。

　　劃分原則：

　　將“通達性相當、位置相鄰、地價相近”的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段。

　　兩個路線價區(qū)段的分界線，是地價水平有明顯差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區(qū)段。

　　較長的繁華街道，兩個路口之間的地段可以劃分為兩個以上的路線價區(qū)段。

　　不繁華的街道，同一個路線價區(qū)段可延長至數(shù)個路口。

　　同一條街道兩側的繁華程度、地價水平有明顯差異的，應以街道中心為分界線，將該街道兩側視為不同的路線價區(qū)段，分別附設不同的路線價。同一街道可以有兩個不同的路線價

　　三、設定標準臨街深度(了解)

　　標準臨街深度：是街道對地價影響的轉折點;由此點接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高;由此點遠離街道的方向，地價可視為基本不變。

　　設定方法：通常是路線價區(qū)段內各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。(原因：以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標準臨街深度，可以簡化以后各宗臨街土地價值的計算時的修正)

　　四、選取標準臨街宗地(了解)

　　標準臨街宗地是路線價區(qū)段內具有代表性的宗地。

　　選取的具體要求(8要求)：

　�、僖幻媾R街;

　�、诘貕K形狀為矩形;

　　③臨街深度為標準臨街深度;

　�、芘R街寬度為標準臨街寬度;

　　⑤臨街寬度與臨街深度的比例(寬深比)適當;

　�、抻猛緸樗�在路線價區(qū)段具有代表性的用途;

　�、呷莘e率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率;

　�、嗥渌�方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等也應具有代表性。

　　五、調查評估路線價(了解)

　　路線價是附設在街道上的若干標準臨街宗地的平均價格。

　　求取方法：可以運用收益法、比較法分別求取各宗的價格，然后計算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價區(qū)段的路線價。

　　路線價的表示方法：可以為土地單價，也可以為樓面地價;可以用貨幣表示，也可以用相對數(shù)表示。

　　六、編制價格修正率表(掌握)

　　價格修正率表(兩類)

　　(一)臨街深度價格修正率表

　　(二)其他價格修正率表

　　原理：一宗臨街土地中各個部分的價值隨著其遠離街道而有遞減現(xiàn)象，因其離街道越遠，可及性越差，價值也越小。

　　1.(1)四三二一法則

　　將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份：

　　距街道最近的第一個25英尺，價值占整塊土地價值的40%;

　　第二個25英尺，價值占整塊土地價值的30%;

　　第三個25英尺，價值占整塊土地價值的20%;

　　第四個(距離街道最遠的)25英尺，價值占整塊土地價值的10%。

　　(2)九八七六法則

　　超過100英尺的部分，則以九八七六法則來補充，即超過100英尺的第一、第二、第三、第四個25英尺等份的價值，分別為臨街深度100英尺的土地價值的9%、8%、7%、6%。

　　(3)其他法則

　　1)“前面三分之一里面三分之二法則”：是臨街深度為150英尺的臨街土地，前三分之一部分和后三分之二部分的價值，各占整塊土地價值的一半。

　　2)蘇慕斯法則(Somers rule)：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前半部分和后半部分的價值，分別占整塊土地價值的72.5%和27.5%，如果再深50英尺，則該部分的價值僅為臨街深度為100英尺的臨街土地價值的15%。

　　3)霍夫曼法則(Hoffman rule)：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前25英尺部分、前50英尺部分、前75英尺部分和整塊土地的價值，分別占整塊土地價值的37.5%、67%、87.7%和100%。

　　4)哈柏法則(Harper rule)：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前各部分的價值占整塊土地價值的

　　七、計算臨街土地的價值或價格(掌握)

　　(一)路線價法的計算公式

　　路線價有3種表示方式，標準臨街宗地的總價、單位寬度的標準臨街宗地和標準臨街宗地的單價。

　　(1)當以標準臨街宗地的總價作為路線價時，應采用累計深度價格修正率。又分為兩種情況：

　　如果臨街寬度與標準寬度相同：

　　V(總價)=標準臨街宗地總價×Σ單獨深度價格修正率

　　V(單價)=(標準臨街宗地總價×Σ單獨深度價格修正率)/(臨街寬度×臨街深度)

　　就是總價/面積

　　如果臨街寬度與標準寬度不相同：

　　V(總價)=[(標準臨街宗地總價×Σ單獨深度價格修正率)/(標準寬度×臨街深度)]×估價對象面積

　　=標準臨街宗地總價×Σ單獨深度價格修正率×(臨街寬度/標準寬度)

　　V(單價)=V(總價)/估價對象土地面積=標準臨街宗地總價×Σ單獨深度價格修正率/(標準寬度×臨街深度)

　　(2)當以單位寬度的標準臨街宗地的總價作為路線價時，應采用累計深度價格修正率。

　　V(總價)=路線價×∑單獨深度價格修正率×臨街寬度

　　V(單價)=(路線價×∑單獨深度價格修正率)/臨街深度

　　(3)當以標準臨街宗地的單價作為路線價時，應采用平均深度價格修正率。

　　V(單價)=路線價×平均深度價格修正率

　　V(總價)=路線價×平均深度價格修正率×臨街寬度×臨街深度

　　記憶：總價為路線價時，用累計深度價格修正率，單價為路線價時，用平均深度價格修正率。

　　感嘆一下!俺們復習估價師考試，總是累啊!

　　總— —累　單— —平

　　考試時，考單價的形式居多。

　　如果土地形狀不是矩形，或是情況不同，則要進行其他修正。

　　V(單價)=路線價×平均深度價格修正率×其他價格修正率

　　V(總價)=路線價×平均深度價格修正率×其他價格修正率×土地面積

　　或者V(總價)=路線價×平均深度價格修正率×土地面積±總價修正額

　　(二)臨街土地價值或價格的計算

　　1.一面臨街矩形土地的價值計算

　　土地單價=路線價(用標準臨街宗地的單價表示)×平均深度價格修正率

　　土地總價=土地單價×土地面積　以教材大綱知識點為指導，精作試題，讓你備考復習做題一步到位，提高復習效率

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