第六節(jié)　假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取

　　一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　1.為了預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)必要支出和開發(fā)完成后的價(jià)值發(fā)生的時(shí)間及金額，便于進(jìn)行折現(xiàn)或測(cè)算后續(xù)開發(fā)應(yīng)得利潤(rùn)，首先需要預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期(以下簡(jiǎn)稱開發(fā)經(jīng)營(yíng)期)。

　　2.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期(即價(jià)值時(shí)點(diǎn))，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。

　　3.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為后續(xù)建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期。

　　二、后續(xù)開發(fā)的必要支出

　　1.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)(買方承擔(dān)的)、后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)。

　　2.后續(xù)必要支出項(xiàng)目，估算方法與成本法中相同。

　　3.與成本法中估算的區(qū)別：

　　(1)它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來發(fā)生時(shí)的值，而不是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的值;

　　(2)它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出。

　　4.投資利息，只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算。動(dòng)態(tài)分析法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了。

　　5.計(jì)息項(xiàng)目：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用(銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息)。

　　6.計(jì)息期

　　7.待開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值，和待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)，假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)一次性付清，計(jì)息起點(diǎn)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

　　8.后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常分散在一段時(shí)間內(nèi)均勻發(fā)生，所以假設(shè)為所發(fā)生的時(shí)間段的期中。計(jì)息時(shí)間取一半。

　　三、開發(fā)完成后的價(jià)值(掌握)

　　(1)開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況(如毛坯房，簡(jiǎn)裝房(粗裝修房改為簡(jiǎn)裝房)，精裝修房等)，不同的房地產(chǎn)狀況對(duì)應(yīng)不同的價(jià)值，有時(shí)還包括其它財(cái)產(chǎn)(如動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利等)的價(jià)值。

　　(2)開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間(市場(chǎng)狀況)

　　開發(fā)完成的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間不一定是開發(fā)完成之時(shí)，有三種情況：

　　◆一般銷售的，預(yù)測(cè)它在開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。

　　◆預(yù)售的，則預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。

　　◆延遲銷售的，預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。

　　(3)開發(fā)完成后的價(jià)值的測(cè)算方法：

　　◆銷售的，通常采用比較法并考慮類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來變化趨勢(shì)，或者采用比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合，比較的單位一般為單價(jià)而不是總價(jià)。

　　◆出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)，可先測(cè)算其租賃或自營(yíng)的凈收益，再采用收益法將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。

　　強(qiáng)調(diào)：假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值，不能用成本法求取。

　　四、折現(xiàn)率(掌握)

　　◆與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同。等同于同一市場(chǎng)上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。

　　◆本質(zhì)上體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤(rùn)率兩部分。

　　(用動(dòng)態(tài)分析法時(shí)，利息和利潤(rùn)不需要再另外計(jì)算。包含在折現(xiàn)率中予以考慮)。

　　五、后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)

　　◆后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)，只在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算。

　　◆利潤(rùn)的計(jì)算與成本法中的利潤(rùn)相同。注意采用的利潤(rùn)率含義(有4個(gè)利潤(rùn)率：直接成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率，銷售利潤(rùn)率)不同。

　　六、測(cè)算中的其他有關(guān)問題

　　假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，在上述測(cè)算中只講了通常情況下的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，在實(shí)際估價(jià)中特別是評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，有時(shí)還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費(fèi)用或無形收益。

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