第三節(jié)　假設(shè)開發(fā)法的估價前提

　　1.實際運用假設(shè)開發(fā)法時，有三種情況：業(yè)主自己開發(fā)，業(yè)主轉(zhuǎn)讓開發(fā)，被人民法院拍賣、變賣。這幾種情況下的后續(xù)開發(fā)時間和費用構(gòu)成不同。

　　假設(shè)預測某商品房在建工程的后續(xù)建設(shè)期，比較法得到了類似商品房的正常建設(shè)期為36個月，該在建工程的正常建設(shè)期為24個月。則該在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下，其后續(xù)建設(shè)期為12個月。

　　但如果是該在建工程要自愿轉(zhuǎn)讓給其他開發(fā)企業(yè)，或被人民法院強制拍賣，則應(yīng)加上“換手”期，如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當于產(chǎn)生了一個新的“前期”。如正�！皳Q手”期為6個月和12個月，則該在建工程的后續(xù)建設(shè)期為18個月年和24個月。在“換手”的情況下，會有新的“前期”和新的“前期費用”，因此在估算后續(xù)開發(fā)必要支出時，還應(yīng)加上這部分“前期費用”。

　　2.假設(shè)開發(fā)法的估價前提有3種：

　�、贅I(yè)主自己開發(fā)完成——“業(yè)主自行開發(fā)前提”;

　　②業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成——“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”;

　�、蹣I(yè)主被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成——“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。

　　同一估價對象在這三種不同的估價前提下的價值排序。

　　自行開發(fā)的評估價值>自愿轉(zhuǎn)讓評估價值>被迫轉(zhuǎn)讓評估價值。

　　3.假設(shè)開發(fā)法的估價前提，不是估價師隨意假定的，必須根據(jù)估價目的和估價對象所處的實際情況來選擇，并應(yīng)在估價報告中充分說明理由。

　　房地產(chǎn)抵押估價和房地產(chǎn)司法拍賣估價，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。

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