市場狀況調整

　　一、市場狀況調整的含義(熟悉)

　　可比實例的成交價格是其成交日期時(過去)的價格。估價對象是價值時點時房地產市場狀況下的價值。這兩個不同的時點的市場狀況不同，需要予以修正。

　　市場狀況調整，也稱為交易日期調整。把可比實例在其成交日期的價格，調整成在價值時點時的價格。

　　二、市場狀況調整的方法(掌握)

　　市場狀況調整主要采用百分比法，其進行市場狀況調整的一般公式為：

　　可比實例在其成交日期的價格×市場狀況調整系數=可比實例在價值時點的價格

　　其中，市場狀況調整系數一般應以成交日期時的價格為基準來確定。假設從成交日期到價值時點，可比實例的市場價格漲、下跌的百分率為±T%(從成交日期到價值時點，當可比實例的市場價格上漲時，為+T%;下跌時，為-T%)，則：

　　可比實例在其成交日期的價格×(1±T%)=可比實例在價值時點的價格

　　或者

　　可比實例在其成交日期的價格×(1±T%)=可比實例在價值時點的價格

　　通過上式可知，市場狀況調整系數是(1±T%)，而不是±T%。

　　市場狀況調整的關鍵是把握估價對象或可比實例這類房地產的市場價格自某個時期以來的漲落變化情況，具體是調查過去不同時間的數宗類似房地產的價格，通過這些類似房地產的價格找出該類房地產的市場價格隨著時間變化而變動的規(guī)律，據此再對可比實例成交價格進行市場狀況調整。

　　市場狀況調整的具體方法，可采用價格指數或價格變動率，也可采用時間序列分析。

　　(一)市場狀況調整的價格指數法

　　定基價格指數(尾首相比)

　　(二)市場狀況調整的價格變動率法

　　房地產價格變動率有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內平均上升或下降的價格變動率。

　　采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行市場狀況調整的公式為：

　　逐期變動率(用的表述方式“每期比上期”，考試中最常見)：

　　可比實例在價值時點的價格=可比實例在成交日期時價格×(1±價格變動率)期數

　　平均變動率：

　　可比實例在價值時點的價格=可比實例在成交日期的價格×(1±價格變動率×期數)

　　【例】評估某宗房地產2011年7月1日的市場價值，選取的可比實例中有個可比實例成交日期為2010年10月1日、成交價格為3500元/m2。另獲知該類房地產的價格2010年6月1日至2011年3月1日平均每月比上月上漲1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%。請對該可比實例的價格進行市場狀況調整。

　　『解答』對該可比實例的價格進行市場狀況調整，是將該價格由2010年10月1日調整到2011年7月1日�？梢詫�時間分為兩段：第一段為2010年10月1日至2011年3月1日5個月，第二段為2011年3月1日至7月1日4個月，則：

　　3500×(1+1.5%)⁵×(1+2%)4=4081.30(元/m2)

　　【例】某個可比實例2011年1月30日的價格為2000美元/m2，該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.2%。假設人民幣與美元的市場匯率2011年1月30日為1美元=6.8450元人民幣，2011年9月30日為1美元=6.7050元人民幣。請將該可比實例的價格調整到2011年9月30日。

　　『解答』將該可比實例的價格調整到2011年9月30日為：

　　2000×6.8450×(1+0.2%)⁸=13910.58(元人民幣/m2)

　　【例】某個可比實例2011年1月30日的價格為2000美元/m2，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.3%。假設人民幣與美元的市場匯率2011年1月30日為1美元=6.8450元人民幣，2011年9月30日為1美元=6.7050元人民幣。請將該可比實例的價格調整到2011年9月30日。

　　『解答』將該可比實例的價格調整到2011年9月30日為：

　　2000×(1+0.3%)⁸×6.7050=13735.24(元人民幣/m2)

　　用于市場狀況調整的價格指數或變動率，應為房地產價格指數或變動率。因為房地產價格指數或變動率能全面反映引起房地產價格變動的因素。

　　即使選用房地產價格指數或變動率，還要搞清楚其內涵、數據基礎和編制方法。房地產價格指數或變動率可細分為：①全國房地產價格指數或變動率;②某地區(qū)房地產價格指數或變動率;③全國某類房地產價格指數或變動率;

　　④某地區(qū)某類房地產價格指數或變動率。

　　由于不同地區(qū)、不同用途或不同類型的房地產(如處在衰落舊城區(qū)的房地產和處在新興開發(fā)地段上的房地產)，其價格變動的方向和程度并不相同，所以，針對具體的可比實例，對其價格進行市場狀況調整，不是任何類型的房地產價格指數或變動率都可以采用，而應選用可比實例所在地同類房地產的價格指數或變動率。