交易情況修正

　　一、交易情況修正的含義

　　可比實例的成交價格如果是不正常的，應修正為正常�！�—交易情況修正

　　二、造成成交價格偏離正常價格的因素

　　(1)利害關系人之間的交易。

　　(2)對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。

　　(3)被迫出售或被迫購買的交易。被迫出售價格通常偏低，被迫購買價格通常偏高。

　　(4)人為哄抬價格交易。

　　(5)對交易對象有特殊偏好的交易——成交價格往往偏高。

　　(6)相鄰房地產(chǎn)合并的交易。相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價格往往高于單獨存在或與不相鄰者交易的正常價格。(規(guī)模經(jīng)濟，外部效應內(nèi)部化)

　　(7)受迷信影響的交易

　　有上述特殊情況的交易實例一般不宜選為可比實例，但當可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，則應對其進行交易情況修正。

　　三、交易情況修正的方法

　　交易情況修正的方法主要有：①總價修正、單價修正；②金額修正、百分比修正 。

　　總價修正是基于總價對可比實例的成交價格進行交易情況修正;單價修正是基于單價對可比實例的成交價格進行交易情況修正。

　　金額修正是采用金額對可比實例的成交價格進行交易情況修正，其一般公式為：

　　可比實例成交價格±交易情況修正金額=可比實例正常價格

　　百分比修正是采用百分比對可比實例的成交價格進行交易情況修正，其一般公式為：

　　可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)=可比實例正常價格

　　在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應以正常價格為基準來確定。

　　假設可比實例的成交價格比其正常價格高或低的百分率為±S%(當可比實例的成交價格比其正常價格高時，為+S%;低時，為-S%)，則有：

　　可比實例正常價格×(1±S%)=可比實例成交價格

　　在交易情況修正中之所以要以正常價格為基準的原因在于，因為采用比較法估價時要求選取多個可比實例。這樣，如果以正常價格為基準，只會有一個比較基礎，而如果以實際成交價格為基準，則會出現(xiàn)多個比較基礎。

　　例如，以正常市場價格為基準，說可比實例成交價格比其正常市場價格高10%，意即：可比實例成交價格=可比實例正常價格×(1+10%)。

　　假設可比實例正常價格=1500元/m2，則有：

　　可比實例成交價格=1500×(1+10%)=1650(元/m2)

　　如果以可比實例成交價格為基準，說可比實例正常價格比其成交價格低10%，意即：

　　可比實例正常市場價格=可比實例成交價格×(1-10%)

　　假設可比實例成交價格=1650元/m2，則有：

　　可比實例正常價格=1650×(1-10%)=1485(元/m2)

　　可見：1485元/m2≠1500元/m2。所以說“可比實例成交價格比其正常市場價格高10%”與說“可比實例正常市場價格比其成交價格低10%”是不等同的。

　　為此，在交易情況修正中應統(tǒng)一采用“可比實例成交價格比其正常市場價格是高還是低多少”的說法。