建立比較基礎(chǔ)

　　選取了可比實例后，一般應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，對價格內(nèi)涵和形式進行“標準化”，使之口徑一致，相互可比，為后續(xù)對可比實例成交價格進行修正和調(diào)整建立一個共同的基礎(chǔ)。

　　建立比較基礎(chǔ)：①統(tǒng)一財產(chǎn)范圍;②統(tǒng)一付款方式;③統(tǒng)一稅費負擔;④統(tǒng)一計價單位。

　　一、統(tǒng)一財產(chǎn)范圍

　　可比實例與估價對象的財產(chǎn)范圍進行對比，并應消除因財產(chǎn)范圍不相同造成的價格差異，對于某些估價對象，有時難以直接選到與其財產(chǎn)范圍完全相同的交易實例作為可比實例，只能選取“主干”部分相同的交易實例作為可比實例。

　　財產(chǎn)范圍不同，是指“有”與“無”的差別，而不是大家都有的情況下彼此之間“好壞”或“優(yōu)劣”、“新舊”的差別。因此，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍是進行“有無對比”，并消除由此造成的價格差異。

　　財產(chǎn)范圍不同主要有以下3種情況：①含有非房地產(chǎn)成分。②帶有債權(quán)債務的房地產(chǎn)。③房地產(chǎn)的實物范圍不同。

　　統(tǒng)一財產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理：

　　房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格—非房地產(chǎn)成分的價值

　　(估價對象)(可比實例)

　　如果是估價對象含有非房地產(chǎn)成分的，則一般是在比較法最后步驟求出了不含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價值后，再加上非房地產(chǎn)成分的價值，就可以得到估價對象的價值。

　　在帶有債權(quán)債務關(guān)系時，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對價格進行換算處理;

　　不帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)價格=帶有債權(quán)債務的房地產(chǎn)價格-債權(quán)+債務

　　記憶竅門：

　　估價對象不含非房地產(chǎn)成分，不含債權(quán)債務，而可比實例含，則采用“剝離”法，用減法;

　　估價對象含非房地產(chǎn)成分，含債權(quán)債務，而可比實例不含，則采用“還原”法，用加法。

　　二、統(tǒng)一付款方式

　　房地產(chǎn)交易許多成交價格采取分期付款方式支付，而且付款期限長短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同，導致實際價格也會有所不同。

　　為便于比較，價格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金額為基準。因此，統(tǒng)一付款方式應將可比實例不是成交日期或一次性付清的價格，調(diào)整為成交日期一次性付清的價格。具體方法是通過折現(xiàn)計算。

　　【例6-1】某宗房地產(chǎn)的成交總價為30萬元，首付款20%，余款于6個月后一次性支付;假設(shè)月利率為0.5%，請計算該房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格。

　　『解答』該房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格計算如下：

　　30×20%+30×(1-20%)/(1+0.5%)6=29.29(萬元)

　　在例6-1中，如果已知的不是月利率：

　�、倌昀�率r，則算式中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)0.5;

　�、诎肽昀�率r，則算式中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r);

　�、奂径壤�率r，則算式中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)2。

　　三、統(tǒng)一稅費負擔

　　在房地產(chǎn)交易中需要交納一些稅費，如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費、公證費、補繳出讓金等。

　　根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定：賣方繳納的稅費，如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅;買方繳納的稅費，如契稅、補繳出讓金;買賣雙方都應繳納或各負擔一部分的稅費，如印花稅、交易手續(xù)費。

　　交易稅費正常負擔下的價格是指在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應繳納的稅費，買方繳納買方應繳納的稅費。(該是誰的，就是誰的)

　　評估的估價對象價值或價格，一般是基于買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價值或價格。

　　但在實際的房地產(chǎn)交易中，往往出現(xiàn)本應由賣方繳納的稅費，雙方協(xié)議由買方繳納;本應由買方繳納的稅費，雙方協(xié)議由賣方繳納。(稅費轉(zhuǎn)嫁)

　　例如，營業(yè)稅、土地增值稅本應由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納;契稅、補繳出讓金本應由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納;交易手續(xù)費本應由買賣雙方各負擔一部分，卻協(xié)議由其中某一方全部負擔。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價格之外還有代收代辦收費。這些代收代辦收費也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題。

　　統(tǒng)一稅費負擔，是將成交價格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定(沒有規(guī)定的，按照當?shù)亓晳T)，買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。調(diào)整的公式為：

　　正常負擔下的價格-應由賣方繳納的稅費=賣方實得金額

　　正常負擔下的價格+應由買方繳納的稅費=買方實付金額

　　買方實付金額-賣方實得金額=應由買賣雙方繳納的稅費

　　如果賣方、買方應繳納的稅費是正常負擔下的價格的一定比率，即：

　　應由賣方繳納的稅費=正常負擔下的價格×應由賣方繳納的稅費比率

　　應由買方繳納的稅費=正常負擔下的價格×應由買方繳納的稅費比率

　　記憶竅門：賣減，買加(有個非洲國家-牙買加)

　　解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外，

　　記憶竅門：就是確定價格是由哪一方實際得到的(不建議機械記憶公式)

　　(1)轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，賣方實際得到的金額-幫買家繳納的稅費=正常成交價格

　　(2)轉(zhuǎn)嫁給買方的話，買方實際付出的金額+幫賣家繳納的稅費=正常成交價格

　　轉(zhuǎn)嫁給誰，就站在誰的立場上進行分析

　　【例6-2】某宗房地產(chǎn)在交易稅費正常負擔下的成交價格為2500元/m2，賣方和買方應繳納的稅費分別交易稅費正常負擔下的成交價格的7%和5%。請計算賣方實得金額和買方實付金額。

　　『解答』賣方實得金額計算如下：

　　賣方實得金額=正常負擔下的價格-應由賣方繳納的稅費=2500-2500×7%=2325(元/m2)

　　因為納稅，所以賣方實際得到的金額(稅后額)小于正常成交價格。

　　買方實付金額計算如下：

　　買方實付金額=正常負擔下的價格+應由買方繳納的稅費=2500+2500×5%=2625(元/m2)

　　因為要納稅，買方實際支付的價格會大于正常成交金額，除了付價格，還要付稅。

　　【例6-3】某宗房地產(chǎn)交易，買賣合同中約定成交價格為2325元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方、買方繳納的稅費分別交易稅費正常負擔下的成交價格的7%和5%。請求取該房地產(chǎn)在交易稅費正常負擔下的價格。

　　『解答』該宗房地產(chǎn)的正常成交價格求取如下：

　　方法二：

　　轉(zhuǎn)嫁給買方，站在買方角度分析：

　　買方實際付出金額+買方為賣方支付的稅費=正常負擔下的價格

　　2325+X×7%=X

　　【例6-4】某宗房地產(chǎn)交易，買賣合同中約定成交價格為2625元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。已知該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方、買方繳納的稅費分別交易稅費正常負擔下的成交價格的7%和5%。請求取該宗房地產(chǎn)在交易稅費正常負擔下的價格。

　　『解答』該宗房地產(chǎn)的正常成交價格求取如下：

　　賣方實際得到金額-賣方為買方支付的稅費=正常負擔下的價格

　　2625-X×5%=X

　　某可比實例賣方應繳納的稅費由買方承擔，若買方付給賣方的金額不變，當賣方應繳納的稅費增加時，該可比實例的正常成交價格會(　)。

　　A.上升

　　B.下降

　　C.不變

　　D.無法確定

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一稅費負擔。正常負擔下的價格=買方支付給賣方的金額+買方承擔的應由賣方承擔的稅費。參見教材P

　　某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔，據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應該由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的3.9%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎(chǔ)上，相應調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應付給賣方的價格為(　)元/平方米。

　　A.2385　　B.2393　　C.2955　　D.2964

　　『正確答案』A

　　『答案解析』分兩步計算，先要計算正常成交價格，再計算買方實際支付的價格。

　　第一步，計算正常成交價格。

　　題干中說明了，稅費均由賣方負擔，即買方稅費轉(zhuǎn)嫁給了賣方，所以站在賣方視角分析。賣方得到了2659元/平方米，但是他還要幫買方支付買方應負擔的稅費，正常成交金額要低一些。

　　用減法

　　設(shè)正常成交價格為x，

　　x=2659-x×3.9%

　　x=2559

　　第二步，買家承擔賣家應繳納的稅費，則買方應付給賣方的價格肯定比實際成交價格2559小，CD選項排除，買方應付給賣方的價格=2559-2559×6.8%=2385。

　　四、統(tǒng)一計價單位

　　統(tǒng)一計價單位包括統(tǒng)一價格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計量單位。

　　(一)統(tǒng)一價格表示單位

　　統(tǒng)一價格表示單位可以是總價，也可以是單價，一般采用單價。在統(tǒng)一采用單價時，通常是單位面積的價格。例如，房地產(chǎn)及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的價格;土地除了單位土地面積的價格，還可以為單位建筑面積的價格，即樓面地價。

　　還可以有其他的比較單位。例如，倉庫——單位體積，停車場——車位，旅館——客房或床位，影劇院——座位，醫(yī)院——床位，保齡球館——球道。

　　有些可比實例宜先對其總價進行某些修正、調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單位進行其他方面的修正、調(diào)整。這樣對可比實例成交價格的修正、調(diào)整更容易、更準確。

　　例如，估價對象是一套門窗有損壞的商品住宅，選取的可比實例的某套商品住宅的門窗是完好的，成交總價為20萬元。經(jīng)調(diào)查得知，將估價對象的門窗整修或更新的必要費用為0.5萬元。則宜先將該門窗是完好的可比實例的成交總價20萬元，調(diào)整為門窗是損壞的總價19.5萬元(20-0.5=19.5)，然后再將此總價19.5萬元轉(zhuǎn)化為單價進行其他方面的修正、調(diào)整。

　　(二)統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　將某一幣種價格換算為另一幣種價格，應采用該價格所應對的日期的匯率，一般采用成交日期的匯率。

　　如果先按照原幣種的價格進行市場狀況調(diào)整，則對進行了市場狀況調(diào)整后的價格應采用價值時點的匯率進行換算。

　　匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價的賣出、買入中間價。

　　在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

　　(三)統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計量單位

　　面積內(nèi)涵——建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積下的單價

　　總公式：

　　套內(nèi)建筑面積×套內(nèi)建筑面積單價

　　=建筑面積×建筑面積單價

　　=使用面積×使用面積單價

　　=總價

　　面積計量單位：平方米(公頃、畝)，平方英尺，坪

　　1公頃=10000平方米=15畝

　　1畝=666.67平方米

　　1平方英尺=0.09290304平方米

　　1坪=3.30579平方米(無需記憶)