第五節(jié) 移動(dòng)平均法

　　移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的周期長(zhǎng)度進(jìn)行移動(dòng)平均。在實(shí)際運(yùn)用中，移動(dòng)平均法有簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法和加權(quán)移動(dòng)平均法之分。

　　一、簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法

　　【例10-4】某類(lèi)房地產(chǎn)2004年各月的價(jià)格如表10-5中第2列所示。由于各月的價(jià)格受某些不確定因素的影響，時(shí)高時(shí)低，變動(dòng)較大，如果不予分析，不易顯現(xiàn)其發(fā)展趨勢(shì)。如果把每幾個(gè)月的價(jià)格加起來(lái)計(jì)算其移動(dòng)平均數(shù)，建立一個(gè)移動(dòng)平均數(shù)時(shí)間序列，就可以從平滑的發(fā)展趨勢(shì)中明顯地看出其發(fā)展變動(dòng)的方向和程度，進(jìn)而可以預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格。

　　在計(jì)算移動(dòng)平均數(shù)時(shí)，每次應(yīng)采用幾個(gè)月來(lái)計(jì)算，需要根據(jù)時(shí)間序列的序數(shù)和變動(dòng)周期來(lái)決定。如果序數(shù)多，變動(dòng)周期長(zhǎng)，則可以采用每6個(gè)月甚至每12個(gè)月來(lái)計(jì)算;反之，可以采用每2個(gè)月或每5個(gè)月來(lái)計(jì)算。對(duì)本例房地產(chǎn)2004年的價(jià)格，采用每5個(gè)月的實(shí)際值計(jì)算其移動(dòng)平均數(shù)。計(jì)算方法是：把1～5月的價(jià)格加起來(lái)除以5得684元/㎡，把2～6月的價(jià)格加起來(lái)除以5得694元/㎡，把3～7月的價(jià)格加起來(lái)除以5得704元/㎡，依此類(lèi)推，見(jiàn)表10-5中第3列。再根據(jù)每5個(gè)月的移動(dòng)平均數(shù)計(jì)算其逐月的上漲額，見(jiàn)表10-5中第4列。

　　某類(lèi)房地產(chǎn)2004年各月的價(jià)格(元/㎡) 表10-5

　　假如需要預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn)2005年1月的價(jià)格，則計(jì)算方法如下：由于最后一個(gè)移動(dòng)平均數(shù)762與2005年1月相差3個(gè)月，所以預(yù)測(cè)該類(lèi)房地產(chǎn)2005年1月的價(jià)格為： 762+12×3=798(元/㎡)

　　二、加權(quán)移動(dòng)平均法

　　含義：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)前每若干時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值經(jīng)過(guò)加權(quán)后，再采用類(lèi)似簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法的方法進(jìn)行趨勢(shì)估計(jì)。需要對(duì)實(shí)際值加權(quán)的理由，與平均增減量法和平均發(fā)展速度法中所講的相同。