第四節(jié)　最高最佳使用原則

　　1.最高最佳使用的內(nèi)涵：指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大化的一種最可能的利用。是房地產(chǎn)利用競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選的結(jié)果，包括用途、規(guī)模、集約度、檔次上的最佳。(一般會(huì)根據(jù)上述內(nèi)容設(shè)計(jì)多項(xiàng)選擇題)

　　合法，不見得是最高最佳利用，但是最高最佳利用，必然符合合法原則

　　2.三大經(jīng)濟(jì)學(xué)理論

　　收益遞增遞減原理

　　第一種投入產(chǎn)出關(guān)系-收益遞減規(guī)律或邊際收益遞減原理

　　假定僅有一種投入量是可變的，其他投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時(shí)，產(chǎn)出量的增加是遞增的，但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來越小

　　具體表現(xiàn)：土地的開發(fā)強(qiáng)度超過一定限度以后，收益開始下降

　　第二種投入產(chǎn)出關(guān)系-規(guī)模收益或規(guī)模報(bào)酬規(guī)律

　　假定以相同的比例來增加所有的要素投入量，產(chǎn)出有三種可能

　　規(guī)模收益不變-產(chǎn)出量的增加比例等于投入量的增加比例

　　規(guī)模收益遞增-產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例

　　規(guī)模收益遞減-產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例

　　具體表現(xiàn)：在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，一般先經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過一個(gè)規(guī)模收益遞減階段。

　　最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳、可以幫助確定估價(jià)對(duì)象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是(　)。

　　A.收益遞增遞減原理

　　B.均衡原理

　　C.替代原理

　　D.適合原理

　　『正確答案』D

　　均衡原理是以估價(jià)對(duì)象內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用

　　如建筑物與土地的組合四種情況

　　空地VL

　　土地上有一與其組合為最高最佳使用的建筑物　V=VL+VB

　　土地上有一陳舊過時(shí)，需要拆除的建筑物　V=VL+建筑物殘值-建筑物的拆遷費(fèi)用

　　土地上有一過大或過高檔次的建筑物　V= VB-功能折舊額

　　房地產(chǎn)的價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=土地單價(jià)×土地面積+建筑物的單價(jià)×建筑面積

　　某宗房地產(chǎn)的土地面積 300㎡，建筑面積250㎡,建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，測(cè)算拆遷費(fèi)用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額。

　　『正確答案』該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額計(jì)算如下：

　　該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額=(300-50)×250=62500(元)

　　某建筑物的建筑面積500O㎡,坐落的土地面積為2000㎡，土地價(jià)格1500元/㎡，用成本法測(cè)算出的該建筑物的重建價(jià)格為1600元/㎡,市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元/㎡。試計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值。(特別提示：計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)要用正常房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，而不能用房地產(chǎn)的個(gè)別價(jià)格。此問題在以后的計(jì)算題中經(jīng)常會(huì)遇到)。

　　『正確答案』該建筑物的現(xiàn)值計(jì)算如下:

　　該建筑物的現(xiàn)價(jià)=(1800×5000-1500×2000)/5000=1200(元/㎡)

　　由上述計(jì)算結(jié)果可見，該建筑物的實(shí)際價(jià)值為1200元/㎡, 比其重建價(jià)格1600元/㎡低400元/㎡ 。

　　利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的(　)�！　�A.最佳規(guī)模

　　B.最佳經(jīng)營(yíng)手段

　　C.最佳集約度

　　D.最佳管理方式

　　E.最佳投資渠道

　　『正確答案』AC

　　均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。(　)

　　提示：參見教材P159

　　[答疑編號(hào)500434050109]

　　『正確答案』錯(cuò)

　　『答案解析』均衡原理是以估價(jià)對(duì)象內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和規(guī)模。

　　適合原理，是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用

　　當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時(shí)其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，便為最高最佳使用

　　根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)(　)時(shí)，便為最高最佳使用。

　　A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

　　B.達(dá)到規(guī)模遞增

　　C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

　　D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

　　E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

　　『正確答案』AC

　　五種估價(jià)前提 特別提示：下列計(jì)算公式必須會(huì)，可能出單項(xiàng)選擇題與判斷題。

　　保持現(xiàn)狀前提

　　房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀的條件：(新房地產(chǎn)價(jià)值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))<現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值

　　保留建筑物的條件：(新房地產(chǎn)價(jià)值-拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)-建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))<現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值

　　裝飾裝修改造前提(不改變用途，也包括對(duì)土地進(jìn)行改造)

　　(裝飾裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值-裝飾裝修的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))>現(xiàn)狀裝飾裝修的房地產(chǎn)價(jià)值

　　改變用途前提

　　(新用途的房地產(chǎn)價(jià)值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))>現(xiàn)有途的房地產(chǎn)價(jià)值

　　重新開發(fā)前提

　　(重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))>現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值

　　上述情形的組合

　　特別提示：考試時(shí)可能會(huì)出將三種情況組合在一起，問如何選擇的題目。

　　某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)(　)應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。

　　A.合法原則

　　B.最高最佳使用原則

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　D.替代原則

　　『正確答案』B