第三節(jié) 合法原則
合法原則(掌握)
合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象權(quán)益上的價值。因為合法的權(quán)益不同,房地產(chǎn)價值可能有很大的差異。
房地產(chǎn)價值實質(zhì)上是權(quán)益的價值,估價對象的權(quán)益必須依法判定,不是委托人或估價師可以隨意假定的
合法原則并不意味著只有完全合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象。除了依法不得以某種方式處分的房地產(chǎn)不能成為以該種處分方式為估價目的的估價對象外,任何權(quán)益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象
實踐操作
在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面,一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等合法權(quán)屬證明為依據(jù)。
房屋權(quán)屬證書有兩種
□房屋所有權(quán)證
□房屋他項權(quán)利證
土地權(quán)屬證書有四種
□國有土地使用證
□集體土地所有證
□集體土地使用證
□土地他項權(quán)利證明書
在依法判定的使用權(quán)利方面,應(yīng)以使用管制為依據(jù)。
在依法判定的處分權(quán)方面,應(yīng)以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)。
在依法判定的其他權(quán)益方面,評估出的價值應(yīng)當(dāng)符合國家的價格政策。
估價所采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價主體資格必須合法。
【重點】合法原則在房屋征收估價中的運(yùn)用
一般以被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)
各地對被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的,從其規(guī)定
征收人與被征收人對被征收房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的,可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估
在對被征收房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時,征收人或者被征收人應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。在面積不能協(xié)商一致時,應(yīng)當(dāng)向房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定或委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算
【重點】合法原則在房地產(chǎn)抵押估價中的運(yùn)用
法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn),不應(yīng)作為抵押估價目的的估價對象,如果委托人要求評估其抵押價值的,其抵押價值為零
法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn),不應(yīng)作為抵押估價對象,如果委托人要求評估其抵押價值的,其抵押價值為零
法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),評估其抵押價值時應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件,不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn),不應(yīng)作為抵押估價對象,如委托人要求評估其抵押價值的,其抵押價值為零
評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值的,該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價款
評估有拖欠建設(shè)工程價款、尚未竣工或者雖然竣工但自竣工之日起六個月內(nèi)的房地產(chǎn)的抵押價值,該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款
評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值的,該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額
判定估價對象的權(quán)益狀況及其他估價問題,“上位法優(yōu)于下位法”、“新法優(yōu)于舊法”、“特別法優(yōu)于一般法”、“法不溯及既往”原則,解決法的適用沖突問題
法律的效率等級:憲法>法律>行政法規(guī)>地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章(09新增)