成本法例題

　　一般步驟：

　　選擇估價(jià)方法

　　選擇計(jì)算公式

　　求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格

　　求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格

　　求取建筑物的折舊

　　求取積算價(jià)格

　　例題8-13：估價(jià)對(duì)象概況：本估價(jià)對(duì)象是一個(gè) 專用倉(cāng)庫(kù);位于某城市建成區(qū)內(nèi);土地面積5000 m2，建筑面積8500 m2;建筑物建成于1988年8月底，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);土地原為劃撥土地使用權(quán)，2007年6月15日補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金等費(fèi)用，取得了50年出讓土地使用權(quán)。

　　估價(jià)要求：需要評(píng)估該專用倉(cāng)庫(kù)2008年8月30日的價(jià)值。

　　估價(jià)過(guò)程：

　　(1)選擇估價(jià)方法。

　　本估價(jià)對(duì)象為專用倉(cāng)庫(kù)，所在城市尚無(wú)同類倉(cāng)庫(kù)的買賣實(shí)例，該倉(cāng)庫(kù)及類似倉(cāng)庫(kù)目前也無(wú)直接、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益，故選用成本法進(jìn)行估價(jià)。

　　(2)選擇計(jì)算公式。

　　該宗房地產(chǎn)估價(jià)屬于成本法中的舊的房地產(chǎn)估價(jià)，需要評(píng)估的價(jià)值包含土地和建筑物的價(jià)值，故選擇的計(jì)算公式為：

　　舊的房地價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊。

　　(3)求取土地重購(gòu)建價(jià)格。

　　由于該土地位于城市建成區(qū)內(nèi)，難以直接求取其重開(kāi)發(fā)成本，政府也未公布基準(zhǔn)地價(jià)，故擬通過(guò)以下兩個(gè)途徑求取該土地的重購(gòu)建價(jià)格：①采用市場(chǎng)法，利用當(dāng)?shù)仡愃仆恋氐某鲎尰蜣D(zhuǎn)讓價(jià)格求取土地的重新購(gòu)置價(jià)格;②采用成本法，利用當(dāng)?shù)卣鞯刭M(fèi)加土地使用權(quán)出讓金和土地開(kāi)發(fā)成本等，再加上地段差價(jià)的辦法求取土地的重新開(kāi)發(fā)成本。

　　通過(guò)計(jì)算得估價(jià)對(duì)象土地單價(jià)為680元/m2，總價(jià)為340萬(wàn)元。(參見(jiàn)教材相關(guān)計(jì)算318-319)

　　(4)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格。

　　現(xiàn)時(shí)(在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年8月30日)與估價(jià)對(duì)象建筑物類似的不包括土地價(jià)格在內(nèi)的建筑物的重置價(jià)格(含必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))為1000元/m2·建筑面積。故：

　　估價(jià)對(duì)象建筑物的重新購(gòu)建總價(jià)=1000×8500=850.0(萬(wàn)元)

　　(5)求取建筑物折舊。

　　采用直線法求取折舊額。參照有關(guān)規(guī)定并根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師到實(shí)地查看的判斷，該專用倉(cāng)庫(kù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效年齡為20年，殘值率為零。由于土地使用權(quán)剩余期限近49年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限而結(jié)束，應(yīng)按照建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命60年計(jì)算建筑折舊，故：

　　估價(jià)對(duì)象建筑物的折舊總額=850×(20/60)=283.3(萬(wàn)元)

　　(6)求取估算價(jià)格

　　舊的房地價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物重購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊

　　=340.0+850.0-283.3=906.7(萬(wàn)元)