第五節(jié)　建筑物折舊的求取

　　1.建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價值的減損。其金額為建筑物在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差

　　建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值

　　2.建筑物折舊的原因

　　折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊

　　物質(zhì)折舊，也稱為有形損耗，是建筑物在實體上的老化、磨損、損壞造成的建筑物價值減損

　　功能折舊，也稱為無形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩造成的建筑物價值的減損。如：功能缺乏、功能落后、功能過剩。導(dǎo)致功能折舊的原因有：建筑設(shè)計上的缺陷、過去的建筑標準過低、人們消費觀念的改變以及建筑技術(shù)進步

　　外部折舊，也稱為經(jīng)濟折舊，是指建筑物以外的各種因素造成的建筑物價值減損

　　外部不利因素有：區(qū)位因素、經(jīng)濟因素、其它因素

　　3.折舊求取方法——年限法

　　年限法及年限的相關(guān)概念

　　年限法，也稱為年齡—壽命法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法

　　相關(guān)概念

　　建筑物的壽命(自然壽命、經(jīng)濟壽命)自然壽命：建筑物竣工日期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時間。經(jīng)濟壽命：建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止，即產(chǎn)生的收入大于經(jīng)營費用，使用凈收益大于零的持續(xù)時間。一般經(jīng)濟壽命短于其自然壽命。

　　建筑物的年齡(實際年齡、有效年齡)實際年齡：建筑物自竣工日期起至估價時點止的是歷年數(shù)，類似于人的實際年齡。有效年齡：指估價時點是建筑物狀況和效用所顯示的年齡，類似人看上去的年齡

　　有效年齡可能小于也可以等于或大于實際年齡。當維修養(yǎng)護為正常時，有效年齡=實際年齡;當維修養(yǎng)護比正常好，有效年齡<實際年齡;當維修養(yǎng)護比正常差，有效年齡>實際年齡。

　　剩余壽命(剩余自然壽命、剩余經(jīng)濟壽命)

　　利用年限法求建筑物折舊時，壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命

　　2.直線法(五個公式)

　　有效年齡為t年的建筑物的折舊總額=年折舊額×t=重新購建價格×年折舊率×t

　　建筑物現(xiàn)值=重新購建價格-t年的折舊總額=重新購建價格(1-年折舊率×t)

　　3.成新折扣法

　　先判定出成新率，再用重新購建價格與成新率的乘積來求取建筑物的現(xiàn)值

　　成新率可以根據(jù)經(jīng)驗直接判斷，也可以根據(jù)壽命概念求取。

　　這種方法比較粗略，適用于初步估價，以及同時需要對大量建筑物進行估價的場合

　　建筑物現(xiàn)值=建筑物的重新購建價格×成新率

　　成新率=1-年折舊率×有效年齡t

　　當殘值率為0時　成新率=剩余經(jīng)濟壽命/(有效年齡+剩余經(jīng)濟壽命)

　　折舊求取方法二——市場提取法

　　利用含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，來求取估價對象中的建筑物折舊的方法。

　　公式:建筑物折舊=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-舊的房地產(chǎn)價值=建筑物重新購建價格-(舊的房地產(chǎn)價值-土地重新購建價格)=建筑物重新購建價格-建筑物折舊后價值

　　市場提取法的步驟

　　搜集交易實例

　　選取可比實例

　　對可比實例進行換算、修正與調(diào)整，得出A

　　用其它方法求出建筑物重新購建價格，減去A

　　四個重要公式

　　總折舊率=建筑物折舊÷建筑物重新購建價格

　　年平均折舊率=總折舊率÷建筑物年齡

　　當殘值率為零時　建筑物經(jīng)濟壽命=1÷年平均折舊率建筑物成新率=1-總折舊率

　　折舊求取方法三——分解法

　　先把建筑物折舊分成三種類型的折舊，分別進行測算，再相加來求取建筑物折舊的方法。是最詳細、最復(fù)雜的方法

　　思路：分別計算物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊，在將三個數(shù)據(jù)加總。

　　第一部分：物質(zhì)折舊

　　把物質(zhì)折舊區(qū)分為：可修復(fù)的和不可修復(fù)的。

　　可修復(fù)的物質(zhì)折舊，折舊就是修復(fù)費用. 折舊額=在估價時點采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或者相當于新的狀況的必要費用

　　修復(fù)的條件：修復(fù)的必要費用≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價值-修復(fù)前的房地產(chǎn)價值。

　　不可修復(fù)的要區(qū)分壽命期長短。對于短壽命項目(修復(fù)項目剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命)，根據(jù)重新購建價格、壽命、年齡或剩余使用壽命，利用年限法計算折舊額

　　對于長壽命項目(修復(fù)項目剩余使用壽命等于或長于整體建筑物剩余經(jīng)濟壽命)，根據(jù)建筑物的重新購建價格減去可修復(fù)項目的修復(fù)費用和各短壽命項目的重新購建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命，利用年限法計算折舊額(合并計算)

　　第二部分：功能折舊

　　功能折舊分為：功能缺乏、功能落后和功能過剩

　　(1)功能缺乏折舊的求�。�

　　可修復(fù)的功能缺乏——在估價時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能的必要費用，減去該功能假設(shè)在估價時點重置建造建筑物時就具有的必要費用，即增加該功能所超額的費用為折舊額。　　不可修復(fù)的功能缺乏——將未來每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去該功能假設(shè)在估價時點重置建造建筑物時就具有的必要費用，即得到折舊額。

　　(2)功能落后折舊的求�。�(如：某功能落后的電梯)

　　可修復(fù)的功能落后，其折舊額為該功能落后的重置價格，減去該功能落后電梯已提折舊，加上拆除該功能落后電梯的必要費用，減去該功能落后電梯可回收的殘值，加上安裝新的功能先進電梯的必要費用，減去該新的功能先進電梯假設(shè)在估價時點重置建造建筑物時一同安裝的必要費用。(實際上就是修復(fù)過程的實際收支，折舊額為凈修復(fù)費用)

　　不可修復(fù)的功能落后，其折舊額為該功能落后電梯的重置價格，減去該功能落后電梯已提折舊，加上拆除該功能落后電梯的必要費用，減去該功能落后電梯可回收的殘值，加上利用收益損失資本化法求取的功能落后電梯導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去該新的功能先進電梯假設(shè)在估價時點重置建造建筑物時一同安裝的必要費用