第四節(jié) 重新購建價格的求取

　　重新購建價格的含義：

　　重新購建價格也稱為重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。其中，重新取得可簡單地理解為重新購買，重新開發(fā)可簡單地理解為重新生產(chǎn)。把握重新購建價格的含義需要注意下列3點：

　　(1)重新購建價格是估價時點的重新購建價格。例如，在重新開發(fā)的情況下，重新購建價格是在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，按照估價時點的房地產(chǎn)價格構(gòu)成來測算的價格。但應注意的是，估價時點并非總是現(xiàn)在，也可能為過去或未來。此點已在本書第五章第四節(jié)"估價時點原則"中作過說明。

　　(2)重新購建價格是客觀的重新購建價格。具體地說，重新取得的必要支出或重新開發(fā)的必要支出及應得利潤，不是個別單位或個人的實際支出和實際利潤，而是必須付出的成本、費用、稅金和應當獲得的利潤，并且為相似的房地產(chǎn)開發(fā)活動的平均水平，即為客觀成本而非實際成本。如果實際支出超出了平均水平，則超出的部分不僅不能構(gòu)成價格，而且是一種浪費;反之，實際支出低于平均水平的部分，不會降低價格，只會形成個別單位或個人的超額利潤。

　　(3)建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格，土地的重新購建價格是估價時點狀況的土地的重新購建價格。因此，建筑物的重新購建價格中未扣除建筑物折舊，而土地的減價和增價因素一般已考慮在土地的重新購建價格中。例如，估價對象中的土地是10年前取得的商業(yè)用途法定最高年限40 年的建設(shè)用地使用權(quán)，求取其重新購建價格，不是求取目前40年建設(shè)用地使用權(quán)的價格，而是求取目前剩余30年建設(shè)用地使用權(quán)的價格。再如，如果該土地目前的交通條件比其10年前有了很大改善，求取其重新購建價格，不是求取其在10年前交通條件下的價格，而是求取其在目前交通條件下的價格。

　　重新購建價格的求取思路：

　　(一)房地重新購建價格的求取思路

　　求取房地重新購建價格有兩大路徑：一是不將該房地分解為土地和建筑物兩個組成部分，而是模擬現(xiàn)實中的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，在本章第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法求取;二是將該房地分解為土地和建筑物兩個組成部分，先求取土地重新購建價格，再求取建筑物重新購建價格，然后將兩者相加。

　　(二)土地重新購建價格的求取思路

　　求取土地重新購建價格，通常是假設(shè)該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用市場法、基準地價修正法等方法求取該土地的重新購置價格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地。求取土地重新購建價格，也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。因此，土地重新購建價格可進一步分為重新購置價格和重新開發(fā)成本。在求取舊的房地特別是其中建筑物破舊的土地重新購建價格時應注意，有時需要考慮土地上已有的舊建筑物導致的土地價值減損，即此時空地的價值大于有舊建筑物的土地價值，甚至大于有舊建筑物的房地價值。

　　(三)建筑物重新購建價格的求取思路

　　求取建筑物重新購建價格，是假設(shè)該建筑物占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為沒有該建筑物的空地，但除沒有該建筑物外，其他狀況均維持不變，然后在該土地上建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應得利潤;也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑施工企業(yè)建造，由建筑施工企業(yè)將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應支付給建筑施工企業(yè)的全部費用(即建設(shè)工程價款或工程承發(fā)包價格)，再加上發(fā)包人的其他必要支出(如勘察設(shè)計和前期工程費、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費等)及發(fā)包人的應得利潤。

　　建筑物重新購建價格的求取方式：

　　按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新購建價格分為重建價格和重置價格。這兩種重新購建價格也可以說是兩種重新購建價格基準，分別稱為重建價格基準和重置價格基準。

　　重建價格也稱為重建成本(reproduction cost)、重建價值，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應得利潤。這種重新建造方式可形象地理解為"復制"。因此，進一步地說，重建價格是在原址，按照原有規(guī)格和建筑形式，使用與原有建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，采用原有建筑技術(shù)和工藝等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應得利潤。

　　重置價格也稱為重置成本(replacement cost)、重置價值，是指采用估價時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應得利潤。

　　重建價格與重置價格通常不同。一般的建筑物適用重置價格，有歷史或美學價值的建筑物適用重建價格。但因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝和標準改變等，使"復制"有困難的建

　　筑物，一般只好使用重置價格，或者盡量做到"形似"。

　　重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，也是"替代原理"的體現(xiàn)。由于技術(shù)進步，使原有的許多材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等都已過時落后或者成本過高，而采用新的材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等，不僅功能更加完善，而且成本會降低，因此重置價格通常低于重建價格。

　　建筑物重新購建價格的求取方法：

　　建筑物重新購建價格可采用成本法、市場法求取，也可通過政府或其授權(quán)的部門公布的房屋重置價格或房地產(chǎn)市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。

　　成本法求取建筑物重新購建價格，相當于成本法求取新建成的建筑物價值，公式為：

　　其中，求取建筑安裝工程費的方法有單位比較法(comparative-unit method)、分部分項法(unit-in-place method)、工料測量法(quantity survey method)和指數(shù)調(diào)整法(index method)