2016年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法章節(jié)講義第六章第六節(jié)

　　第六節(jié)　市場(chǎng)狀況調(diào)整

　　1.市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義(熟悉)

　　可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化

　　應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，這種調(diào)整稱為市場(chǎng)狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整

　　2.市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法(掌握)

　　調(diào)整通用公式

　　可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

　　如果從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例的市場(chǎng)價(jià)格漲跌的百分率為±T%，則

　　可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×(1±T%)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

　　(一)市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法

　　定基價(jià)格指數(shù)(尾首相比)

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例成交日期的價(jià)格×

　　環(huán)比價(jià)格指數(shù)(連乘)

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×成交日期的下一期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×…×估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)

　　某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個(gè)月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為(　)元/m2。

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　『正確答案』D

　　『答案解析』環(huán)比指數(shù)

　　9月價(jià)格=3月價(jià)格×4月指數(shù)×5月指數(shù)×6月指數(shù)×7月指數(shù)×8月指數(shù)×9月指數(shù)=2009×(94.8/100)×(96.6/100)×(105.1/100)×(109.3/100)×(112.7/100)×(118.3/100)=2817.7

　　注意必須從下個(gè)月的指數(shù)開始乘起，不能乘3月的指數(shù)

　　某房地產(chǎn)2009年4月的價(jià)格為6 500元/m2，已知該類房地產(chǎn)2009年3月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08、(均以上個(gè)月為基數(shù)100)，該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為(　)元/m2

　　A.5 110.51 B.5 307.26

　　C.5 549.95 D.5 638.13

　　『正確答案』A

　　(二)市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法

　　逐期變動(dòng)率

　　可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)

　　平均變動(dòng)率

　　可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù))

　　注：價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率的分類

　　全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率

　　某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率

　　全國(guó)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率

　　某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率