2016年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法章節(jié)講義第六章第五節(jié)

　　第五節(jié)　交易情況修正

　　1.交易情況修正的含義(熟悉)

　　將非正常的成交可比實(shí)例價(jià)格，修正為正常價(jià)格

　　2.成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的原因(熟悉)

　�、�?gòu)?qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購(gòu)買(mǎi)的交易

　�、诶�害關(guān)系人之間的交易

　�、劢灰纂p方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易

　　④急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易

　�、萁灰纂p方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易

　�、尴噜彿康禺a(chǎn)的合并交易

　�、咛厥饨灰追绞降慕灰�

　　⑧交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易

　�、崾苊孕庞绊懙慕灰�

　　2.交易情況修正的方法(掌握)

　　一般的修正方法(兩種)

　　百分率法，可比實(shí)例的成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格

　　差額法，可比實(shí)例的成交價(jià)格±交易情況修正額=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格

　　可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高A%，與可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格比其成交價(jià)格低A%是不等同的

　　在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用：可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高還是低的說(shuō)法

　　交易情況修正系數(shù)——以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定

　　3.交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)

　　解此類(lèi)題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的

　　正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格

　　正常成交價(jià)格+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格

　　買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格-賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格=應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方繳納的稅費(fèi)

　　應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率

　　應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率

　　站在稅費(fèi)被轉(zhuǎn)嫁的一方視角,看他的正常成交價(jià)格.

　　轉(zhuǎn)嫁給了賣(mài)方,那么就用賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由買(mǎi)方承擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格

　　轉(zhuǎn)嫁給了買(mǎi)方,就用買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格+應(yīng)由賣(mài)方承擔(dān)的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格

　　某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方約定：買(mǎi)方付給賣(mài)方2385元/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買(mǎi)賣(mài)雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)改由賣(mài)方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方的價(jià)格約為(　)元/m2�！�2006年真題】

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　『正確答案』D

　　第一步，計(jì)算出正常的成交價(jià)格，買(mǎi)方付給賣(mài)方2385，稅費(fèi)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，因此2385是賣(mài)方實(shí)得：

　　第二步，重新約定后，稅費(fèi)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)，要求買(mǎi)方實(shí)付金額：

　　買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格×(1+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率)=2559×(1+3.9%)=2659