2016年房地產(chǎn)估價師理論與方法章節(jié)講義第六章第四節(jié)

　　第四節(jié)　建立比較基準(zhǔn)

　　1.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

　　范圍不同有以下幾種情況：

　　帶有債權(quán)債務(wù)——統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)

　　可比實(shí)例帶有債權(quán)債務(wù)的，估價對象的房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價格—債權(quán)+債務(wù)

　　估價對象帶有債權(quán)債務(wù)的，估價對象房地產(chǎn)價格=不帶債權(quán)債務(wù)的估價對象房地產(chǎn)價格+債權(quán)—債務(wù)

　　含有非房地產(chǎn)成份——統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍

　　可比實(shí)例含有非房地產(chǎn)成份 ，估價對象房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成份的可比實(shí)例房地產(chǎn)價格—非房地產(chǎn)成份的價格

　　估價對象含有非房地產(chǎn)成份 ，估價對象房地產(chǎn)價格=不含非房地產(chǎn)成份的估價對象房地產(chǎn)價格+非房地產(chǎn)成份的價格

　　實(shí)物范圍不同——統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍

　　補(bǔ)充可比實(shí)例缺少的范圍，扣除可比實(shí)例多出的范圍，相應(yīng)地對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行加價和減價

　　當(dāng)估價對象為“干凈”的房地產(chǎn)、而可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式是：房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格+債務(wù)-債權(quán)

　　『正確答案』正確

　　『答案解析』舉一個實(shí)例驗證。某可比實(shí)例房地產(chǎn)帶有債權(quán)債務(wù)，總價值100萬，其中債權(quán)5萬，債務(wù)8萬。債權(quán)債務(wù)因素是需要從房地產(chǎn)總價值中剝離的影響因素。

　　估價對象是一套不帶車位的住宅。選取的可比實(shí)例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為(　)萬元。

　　【2009年真題】

　　A.75.00　　　　　　　　　　　　B.75.60

　　C.83.60　　　　　　　　　　　　D.86.00

　　提示：參見教材P179

　　『答案解析』86-8-3*0.8=75.6

　　2.統(tǒng)一付款方式

　　通常要將分期支付的可比實(shí)例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額

　　具體方法通過折現(xiàn)計算(F～P)(A～P)

　　3.統(tǒng)一價格單位

　　統(tǒng)一價格表示單位

　　可用總價也可用單價，一般為單價

　　通常是單位面積的價格，也可以有其它單位的價格

　　有些可比實(shí)例可先對總價進(jìn)行修正調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價進(jìn)行其它修正調(diào)整

　　統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場匯價。但是如果在幣種換算之前已進(jìn)行了市場狀況調(diào)整的話，則采用估價時點(diǎn)的市場匯價。

　　統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位

　　建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的換算

　　建筑面積下的單價×建筑面積=套內(nèi)建筑面積下的單價×套內(nèi)建筑面積=使用面積下的單價×使用面積=總價

　　一般情況下, 建筑面積下的單價〈套內(nèi)建筑面積下的單價〈使用面積下的單價

　　建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤建筑面積

　　在某舊城改造的房屋拆遷估價中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是(　)。

　　【2009年真題】

　　A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍　　　　　　　B.統(tǒng)一付款方式

　　C.統(tǒng)一價格單位　　　　　　　　D.統(tǒng)一市場狀況

　　『正確答案』C

　　某一交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為3 000平方英尺，成交總價為110萬美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%)，首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:0.65，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價格約為(　)元人民幣/m2。(1平方英尺=0.0929 m2)

　　A.17484

　　B.19020

　　C.19754

　　D.20539

　　『正確答案』B

　　『答案解析』付款方式的實(shí)際價格=105.91萬美元

　　105.91×7.7=815.49萬元人民幣

　　房地產(chǎn)建筑面積為=3000÷0.65×0.0929=428.769㎡

　　單價為=8154900÷428.769=19019元/㎡